Апорт на недвижим имот в капитала на търговско дружество може да се извърши както при първоначалната регистрация на фирма, така и при увеличаване на капитала ѝ впоследствие.

Апортът представлява метод за прехвърляне на собствеността върху недвижим имот, като често се използва в практиката като алтернатива на покупко-продажба с нотариален акт. Един от популярните подходи е учредяването на ново ЕООД, където имотът се апортира, а лицето, което желае да придобие имота, купува дяловете на това дружество, придобивайки по този начин еднолична собственост. Сред основните предимства на апорта са:

• липсата на местен данък,
• по-ниски нотариални такси,
• неначисляване на ДДС,
• избягване на съпружеска имуществена общност, ако купувачът е женен.

Физически лица, които апортират собствен имот в търговско дружество, не дължат данък по ЗДДФЛ. В случай че дружеството по-късно извърши продажба, замяна или друго прехвърляне на имота или намали капитала си чрез плащане на апортиращото лице, за данъчни цели се приема, че физическото лице е извършило продажба на имота на датата на вписването на непаричната вноска. При намаляване на капитала доходът се смята за придобит на датата на вписване на намалението.

Освен недвижим имот (сгради и земя), може да се апортира и право на строеж, но правото на ползване върху недвижим имот не може да бъде предмет на апорт.

При наличие на ипотека или възбрана, апортирането на имота е възможно, но тежестите остават, като могат да доведат до публична продан. В този случай правото на собственост се прекратява, но дружеството има вземане срещу вносителя на апорта.

Няма ограничение в броя на недвижимите имоти, които могат да бъдат апортирани в капитала на търговско дружество.

Етапи на апорта на недвижим имот

Оценка на имота

За извършване на апорт на недвижим имот е необходимо собственикът да подаде искане за оценка до Агенцията по вписванията. Към искането се прилагат документи, удостоверяващи правото на собственост, като нотариален акт, скица, данъчна оценка и други. Три вещи лица, назначени от длъжностно лице по регистрацията, изготвят оценка, която включва пълно описание на имота, метод на оценка и стойността му. Получената оценка е максималната стойност на акциите или дяловете, които собственикът може да получи срещу апорта. Договорът или уставът могат да предвидят по-ниска стойност от оценената.

Ако разликата между стойността на апорта и балансовата стойност на имота при юридически лица е положителна, тя се облага с корпоративен данък.

Вписване на апорта в Търговския регистър

Апортът на недвижим имот се извършва чрез учредителния акт на ЕООД, дружествения договор на ООД или устава на АД и ЕАД. Документите трябва да съдържат името на вносителя, пълно описание и оценка на апортирания имот, както и правното основание на вносителя. За вписване в Търговския регистър са нужни:

• заключението на вещите лица;
• декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК с нотариална заверка на подписа на собственика;
• декларация-съгласие по чл. 73 от ТЗ с нотариална заверка;
• документи за собствеността на имота, скица, схема, комбинирана скица и данъчна оценка;
• протокол от ОС, ако апортът е от юридическо лице.

Заверката на декларацията-съгласие по чл. 73 включва проверка за собственост, което налага представяне на документите за собственост на нотариуса.

Собствеността върху апортирания имот се прехвърля от датата на вписването в Търговския регистър. Дружеството придобива собствеността от датата на регистрация на дружеството или вписване на увеличението на капитала.

Вписване на апорта в Имотния регистър

За да има противопоставимост на прехвърлянето спрямо трети лица, апортът трябва да бъде вписан и в Имотния регистър от управителя или изпълнителния директор на дружеството. При евентуални искове срещу вносителя на апорта или при прехвърляне на имота с нотариален акт на друго лице, вписването в Имотния регистър има значение за реда на противопоставимост.

Необходими документи за вписване в Имотния регистър:

• нотариално заверено извлечение от дружествения договор, учредителния акт или устава;
• заключението на вещите лица;
• документи за собствеността на имота (нотариален акт, договор за делба и други);
• кадастрални скици и схеми;
• удостоверение за данъчна оценка;
• декларация-съгласие по чл. 73 от ТЗ с нотариална заверка на подписа на вносителя;
• декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК с нотариална заверка на подписа.

Документите могат да бъдат представени в оригинал или като заверени копия от адвокат, като за повечето от тях не се изисква нотариална заверка. За вписване на апорт в Имотния регистър се дължи такса от 0,1% върху оценката на имота.

В случай, че се нуждаете от правна консултация или съдействие във връзка с апорт на непарични вноски в капитала на търговски дружества, свържете се с нас на тел.: 0887550706 или по e-mail: philipiliev@mail.bg