С договор за наем, наемодателят предоставя на наемателя определен недвижим имот (като апартамент, къща, офис и др.) или част от него (стая, етаж от къща) за временно ползване срещу заплащане на наемна цена. В настоящата статия се разглеждат ключовите аспекти при сключване, срокове, права и задължения на страните, както и условия за прекратяване на договора за наем.

Сключване на договор за наем

Договорът за наем се счита за валиден, дори ако е сключен само устно, без писмено споразумение между страните. В този случай, при евентуален спор, разпоредбите на Закона за задълженията и договорите се прилагат автоматично.

Въпреки това, писмената форма на договора за наем е силно препоръчителна с оглед доказване на уговорките между страните в случай на бъдещи разногласия. При договори за наем на имоти за търговски или бизнес цели (офиси, магазини и др.), често се изисква нотариална заверка на подписите и вписване в Имотния регистър, за да бъде договорът валиден за определен срок дори при промяна на собствеността.

• При отдаване под наем на земеделска земя договорът задължително се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписване в Имотния регистър и регистър на общинската служба по земеделие.

Срок на договора за наем

• Максимален срок: Договорът за наем на недвижим имот не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако се касае за търговска сделка.
• Минимален срок при аренда: Договорите за аренда на земеделска земя имат минимален срок от пет стопански години и нямат максимално ограничение.

Ако лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, сключат договор за наем за повече от три години, той остава валиден само за три години, независимо от първоначално уговорения срок.

Наемна цена

Наемната цена се определя свободно между страните и може да бъде уговорена като месечен, годишен или друг периодичен наем. В случай на свързани лица, наемната цена трябва да съответства на пазарните стойности за този тип имот за данъчни цели.

Обичайно при сключване на договора се заплаща първият месечен наем и депозит, който е възвръщаем при прекратяване на договора, ако няма неплатени наеми или такси. В някои случаи се договарят и клаузи за актуализиране на наема, базирани на инфлация или промени в пазарните цени.

Права и задължения на наемодателя и наемателя

• Наемодателят е задължен да предаде имота в състояние, отговарящо на договорените цели. При нужда от ремонт, обикновено наемателят го извършва срещу намаляване на наема за определен период. Наемодателят не носи отговорност за недостатъци, известни на наемателя при сключване на договора, освен ако те застрашават здравето му.

• Наемателят е длъжен да ползва имота по предназначение и да поема разходите, свързани с ползването му (ток, вода и поддръжка на общите части). Той трябва да върне имота в добро състояние след прекратяване на договора, като носи отговорност за вредите, причинени през времето на ползване.

• Разходите за местни данъци и такси обикновено се поемат от собственика, освен ако в договора е уговорено друго.

Прехвърляне на наетия имот по време на наемния срок

При прехвърляне на имота договорът остава в сила за новия собственик, ако е вписан в Имотния регистър. Ако договорът има достоверна дата (напр. с нотариална заверка), той е задължителен за новия собственик до изтичане на срока, но не повече от една година от прехвърлянето. В случай на липса на достоверна дата договорът се счита за сключен за неопределен срок и може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие.

Прекратяване на договора за наем

Договорът за наем се прекратява автоматично с изтичане на срока му. Ако наемателят продължи да ползва имота със знанието на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок. В случай че в договора няма посочен срок, всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие.

В договора могат да се включат клаузи за предсрочно прекратяване, като най-често това е при неплащане на наема или консумативите.

В случай, че се нуждаете от повече информация или съдействие за изготвяне, изменение или прекратяване на договор за наем, свържете се с нас на тел.: 0887550706 или на e-mail: philipiliev@mail.bg