Междусъседските отношения могат да доведат до сериозни правни въпроси и напрежение, включително до необходимостта от изваждане на собственик, наемател или обитател от сградата. Всеки в режим на етажна собственост има задължения, които, ако не бъдат спазени, могат да доведат до решение на Общото събрание за изваждане от сградата. Поради тежестта на тази мярка процедурата за вземане на такова решение и основанията за него са изрично посочени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

Решението за изваждане е срочно, като максималният период, който законът позволява, е до 3 години.

Кой може да бъде изваден от сграда в режим на етажна собственост?

С решение на Общото събрание може да бъде изведен от сградата:

• Собственик на етаж или на самостоятелен обект, както и съсобственик в етажната собственост;
• Лице с вещно право на ползване върху обект в режим на етажна собственост;
• Обитатели – това могат да бъдат физически или юридически лица, които не са собственици или ползватели, но пребивават на друго правно основание, например наематели, пренаематели или заематели.

Кога може да се приложи процедурата?

Законът за собствеността определя условията, при които може да се предприеме изваждане, посочени в чл. 45 от закона:

• Използване на помещения по начин, който създава опасност за сградата, напр. риск от пожар или значителни повреди. Не е нужно тези събития да са настъпили – достатъчно е да има реална опасност;
• Системно нарушаване на вътрешния ред, установен от общото събрание или добрите нрави. Съгласно съдебната практика, „системно“ се отнася за еднотипни нарушения, извършени минимум три пъти.

Макар условията да са широко описани, не всяко нарушение оправдава подобна крайна мярка. Решението за изваждане се прилага само ако е застрашен общият интерес на собствениците. Обичайната съдебна практика не позволява Общото събрание да прилага мярката изваждане за случаи на неплатени задължения за управление и поддръжка на общи части.

Сигнализирането на държавни органи при нарушения би могло да подпомогне събирането на доказателства, необходими за обосноване на решението на Общото събрание и за защита при евентуален съдебен спор. Ако сигналите се подават от лица, различни от домоуправителя, е препоръчително последният да бъде уведомен и да докладва за нарушенията пред Общото събрание.

Каква е процедурата за изваждане?

Основно изискване е нарушителят да бъде предупреден писмено от управителя за предстоящото изваждане. Предупреждението трябва да конкретизира нарушението, времето и мястото му на извършване, както и срок за прекратяване. Нарушителят трябва да бъде уведомен, че при неизпълнение ще последва изваждане от имота за срок до 3 години.

• Връчване на предупреждението: Невръчването на писмено предупреждение се счита за сериозно нарушение на процедурата. За доказателство е необходимо то да бъде връчено лично или чрез нотариална покана.
• Свикване на Общото събрание: Ако срокът за предупреждение изтече, Общото събрание може да бъде свикано според изискванията в ЗУЕС. Важно е да се спазят всички законови изисквания за поканата и дневния ред. Неспазването на процедурите води до риск от отмяна на решението на Общото събрание при обжалване.

В събранието всеки собственик има право на глас, пропорционален на притежаваните идеални части от общите части. Това е от значение за постигане на необходимото квалифицирано мнозинство.

• Квалифицирано мнозинство: Решението за изваждане се приема с мнозинство от поне 75% от идеалните части на общите части, след като се изключат тези на собственика или ползвателя, за когото се отнася решението. За обитател се прилага същото изискване от 75% от общите части.

Собственикът или обитателят, за който се отнася решението не гласува.

Председателят на управителния съвет (управителят) е длъжен в срок от 7 дни да постави съобщение за изготвянето на протокола на видно и леснодостъпно място на входа на сградата. За поставянето на съобщението се съставя отделен протокол, подписан от председателя на управителния съвет (управителя) и от един от собствениците, ползвателите или обитателите. В протокола се посочват датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола на проведеното общо събрание, заверен с надпис „Вярно с оригинала“, заедно с всички приложения, се предоставя на собствениците, ползвателите или обитателите.

Как се изпълнява решението за изваждане?

Изваденият собственик, ползвател или обитател може доброволно да напусне имота в посочения от Общото събрание срок. Ако срокът не е уточнен, трябва да се освободи в рамките на 14 дни от оповестяването на решението.

При отказ за доброволно напускане управителят може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от ГПК. Заявлението трябва да бъде придружено от препис от решението на Общото събрание и екземпляр от писменото предупреждение. Някои съдилища обаче не приемат реда по чл. 410 за приложим, като изискват предявяване на иск по чл. 45 от Закона за собствеността.

След влизане в сила на заповедта по чл. 410 от ГПК или на съдебното решение, управителят се обръща към съдебен изпълнител, който предприема принудителното извеждане от имота.

В случай, че се нуждаете от правна консултация или съдействие за изваждане на собственик, наемател или обитател от сграда в режим на етажна собственост, свържете се с нас на тел.: 0887550706 или по e-mail: philipiliev@mail.bg