Разпоредбите в Семейния кодекс изискват при разпореждане със семейно жилище, което е лична собственост на единия от съпрузите, съгласието на другия съпруг. Това изискване защитава интересите на непълнолетните деца и на цялото семейство. Сред сделките, включени в разпореждането с имот, попадат продажбата, замяната, дарението, както и учредяването на ипотека върху същия имот.

Определение на семейно жилище

„Семейно жилище“ представлява имотът, в който живеят съпрузите и техните непълнолетни деца. То включва жилищните и сервизните помещения, предназначени да покриват битовите нужди на семейството. Семейното жилище не е задължително да бъде апартамент. Може да бъде и вила, при условие че е годна за обитаване през цялата година.

Необходимост от съгласие на съпруга-несобственик

Съгласието на съпруга-несобственик е необходимо само ако съпрузите не притежават друго жилище, което да бъде обща собственост или лична собственост на всеки от тях. Дори когато съпрузите са разделени и не съжителстват заедно, законът отново изисква съгласие от съпруга-несобственик.

При разпореждане със семейно жилище, лична собственост на единия съпруг, съгласието на съпруга-несобственик е необходимо също и когато имуществените отношения между съпрузите се уреждат чрез режим на разделност. В случай че е сключен брачен договор и съпрузите не са изключили изрично приложението на чл. 26 от СК, отново ще бъде нужно съгласието на съпруга-несобственик.

Форма на съгласието

Семейният кодекс не определя изисквания относно формата на предоставяне на това съгласие. То може да бъде дадено устно или писмено от съпруга-несобственик. За да се избегнат спорове, обичайна практика е съпругът-несобственик да подписва декларация по чл. 26 от Семейния кодекс. В декларацията съпругът-несобственик потвърждава съгласието си за разпореждане със семейното жилище или, съответно, декларира, че имотът не представлява семейно жилище. Препоръчва се тази декларация да бъде нотариално заверена в деня на сключване на сделката по разпореждане. Заверката може да бъде направена и по-рано, но в този случай съпругът-несобственик има право да оттегли съгласието си, което създава риск за лицето, придобиващо имота.

Липса на съгласие и разрешение от съда

Когато съпругът-несобственик откаже да даде съгласието си, другият съпруг има право да поиска разрешение от районния съд. Съдът може да издаде разрешение, ако прецени, че сделката няма да навреди на интересите на непълнолетните деца и семейството.

Недействителност на сделката при липса на съгласие

Сделка на разпореждане със семейно жилище – лична собственост на единия съпруг, сключена без съгласието на другия съпруг и без разрешение от районния съд, е относително недействителна по отношение на съпруга-несобственик. Тя остава валидна между лицата, които са я сключили, но не поражда правно действие спрямо съпруга-несобственик. Той може да оспори сделката по съдебен път чрез иск за обявяване на нейната недействителност.

Срок за предявяване на иск за недействителност

Предявяването на иск за недействителност от съпруга-несобственик не е ограничено със срок. Преди приемането на Тълкувателно решение № 5 от 29.12.2014 г. на ВКС, теорията и съдебната практика определяха срок за оспорване – шест месеца от узнаването и не по-късно от три години от извършване на сделката.

Искът за обявяване на недействителност по чл. 26 от СК може да се предяви до момента на прекратяване на брака – било то чрез развод или със смъртта на съпруга, който е собственик на жилището.

Възможност за заздравяване на сделката

Сделката на разпореждане със семейно жилище може да бъде заздравена чрез последващо съгласие на съпруга-несобственик. Това съгласие трябва да бъде предоставено в писмена форма и да бъде с нотариална заверка на подписа и съдържанието, направени едновременно.

В случай, че се нуждаете от правна консултация или съдействие във връзка с покупко-продажба на недвижим имот, свържете се с нас на тел.: 0887550706 или на e-mail: philipiliev@mail.bg