Решенията, приети от Общото събрание на етажната собственост, трябва да отговарят на редица формални изисквания, свързани със свикването, провеждането, кворума, мнозинствата и компетенциите на събранието. Нарушаването на тези изисквания, предвидени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), може да доведе до тяхната незаконосъобразност или нищожност. В такива случаи собствениците могат да поискат отмяна чрез специален иск по чл. 40 от ЗУЕС.

Задължителност на решенията
Решенията на Общото събрание са задължителни за всички собственици в сградата, независимо дали са присъствали на събранието или са гласували „за“, „против“ или „въздържал се“. Ако даден собственик не е съгласен с прието решение, той трябва да го оспори своевременно по съдебен ред.

Кой може да обжалва решенията?

1. Собственици на самостоятелни обекти към датата на събранието
   Това включва физически и юридически лица, независимо от предназначението на обекта – жилище, офис, гараж, магазин и др. Няма значение дали лицето притежава целия обект или само идеални части от него.
2. Собственици, придобили имота след датата на събранието
   Ако правото на собственост е придобито след провеждането на събранието, но преди изтичането на срока за обжалване, новите собственици също могат да обжалват решенията, но само в определени случаи:

• Не могат да искат отмяна поради нарушения при свикването и провеждането на събранието.
• Могат да обжалват само решения, които имат правни последици занапред.

Важно: Наематели, ползватели и други обитатели (напр. членове на семейството на собственика) нямат право да предявяват иск за отмяна.

Срок за обжалване

Срокът за обжалване на решенията е 30-дневен и започва да тече от момента на уведомяване за решението.

Този срок е преклузивен, което означава, че с неговото изтичане се погасява правото за искане на отмяна. Искът по чл. 40 от ЗУЕС е единственият начин да се оспорят решенията, независимо дали се твърди незаконосъобразност или нищожност.

Начало на срока:

• Ако собственикът не е предоставил електронен адрес или пощенски адрес, срокът започва да тече от момента на поставяне на съобщението във входа на сградата.
• Ако е предоставен електронен или пощенски адрес, срокът започва от датата на получаване на уведомлението.

Препоръка: За да избегнат риска от просрочие, собствениците е добре да подават молбата за отмяна в рамките на 30 дни от датата на провеждане на събранието.

Как се обжалва решение?

Искът по чл. 40 от ЗУЕС се подава срещу етажната собственост, представлявана от управителя.

1. Къде се подава искът?

• Исковата молба се подава в районния съд по местонахождение на етажната собственост.

2. Какво да съдържа исковата молба?

• Посочване на основанията за незаконосъобразност: Нарушения при свикването или провеждането на събранието, неправилно определен дневен ред, неспазени срокове, липса на необходимото мнозинство и др.
• Искане за отмяна на всички или само на определени решения от дневния ред на събранието.

Важно: Основанията за обжалване трябва да бъдат изчерпателно посочени в исковата молба. Допълнителни нарушения не могат да бъдат добавени на по-късен етап от делото.

3. Доказателствена тежест

• Собственикът трябва да докаже, че притежава самостоятелен обект в сградата.
• Етажната собственост трябва да докаже, че събранието е свикано и проведено съгласно закона, а взетите решения не противоречат на правните норми.

Такси за разглеждане на делото

Държавната такса за завеждане на иск е между 30 и 80 лева, като точният размер се определя от съда според сложността на делото.

Действие на отмяната

Ако съдът отмени решенията, отмяната има действие спрямо всички етажни собственици, независимо дали са участвали в делото или не.

Ако имате нужда от правна консултация или адвокатска защита за обжалване на решения на Общото събрание на етажната собственост, свържете се с нас на телефон 0887550706 или по e-mail: philipiliev@mail.bg