Die von der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse müssen einer Reihe von Formerfordernissen genügen, die die Einberufung, die Durchführung, das Quorum, die Mehrheiten und die Zuständigkeiten der Versammlung betreffen. Die Verletzung dieser im Gesetz über die Verwaltung des Wohnungseigentums (ЗУЕС) vorgesehenen Erfordernisse kann zu ihrer Rechtswidrigkeit oder Nichtigkeit führen. In solchen Fällen können die Eigentümer mit einer besonderen Klage nach Art. 40 des ЗУЕС die Aufhebung verlangen.
Verbindlichkeit der Beschlüsse
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind für alle Eigentümer im Gebäude verbindlich, unabhängig davon, ob sie an der Versammlung teilgenommen und ob sie mit „dafür“, „dagegen“ oder „Enthaltung“ gestimmt haben. Ist ein Eigentümer mit einem gefassten Beschluss nicht einverstanden, so muss er ihn rechtzeitig auf dem Gerichtsweg anfechten.
Wer kann die Beschlüsse anfechten?
- Eigentümer selbständiger Einheiten zum Zeitpunkt der Versammlung
Dies umfasst natürliche und juristische Personen, unabhängig von der Zweckbestimmung der Einheit – Wohnung, Büro, Garage, Ladenlokal usw. Unerheblich ist, ob die Person die gesamte Einheit oder nur ideelle Anteile daran besitzt. - Eigentümer, die die Immobilie nach dem Zeitpunkt der Versammlung erworben haben
Wurde das Eigentumsrecht nach der Durchführung der Versammlung, jedoch vor Ablauf der Anfechtungsfrist erworben, so können auch die neuen Eigentümer die Beschlüsse anfechten, allerdings nur in bestimmten Fällen:
- Sie können die Aufhebung nicht wegen Verstößen bei der Einberufung und der Durchführung der Versammlung verlangen.
- Sie können nur solche Beschlüsse anfechten, die Rechtsfolgen für die Zukunft entfalten.
Wichtig: Mieter, Nutzungsberechtigte und sonstige Bewohner (z. B. Familienangehörige des Eigentümers) sind nicht berechtigt, eine Aufhebungsklage zu erheben.
Anfechtungsfrist
Die Frist zur Anfechtung der Beschlüsse beträgt 30 Tage und beginnt mit dem Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beschlusses zu laufen.
Diese Frist ist eine Ausschlussfrist, was bedeutet, dass mit ihrem Ablauf das Recht, die Aufhebung zu verlangen, erlischt. Die Klage nach Art. 40 des ЗУЕС ist der einzige Weg, die Beschlüsse anzufechten, unabhängig davon, ob Rechtswidrigkeit oder Nichtigkeit geltend gemacht wird.
Beginn der Frist:
- Hat der Eigentümer weder eine E-Mail-Adresse noch eine Postanschrift mitgeteilt, so beginnt die Frist mit dem Aushang der Mitteilung im Eingangsbereich des Gebäudes zu laufen.
- Wurde eine E-Mail-Adresse oder eine Postanschrift mitgeteilt, so beginnt die Frist mit dem Tag des Zugangs der Benachrichtigung.
Empfehlung: Um das Risiko einer Fristversäumnis zu vermeiden, sollten die Eigentümer den Antrag auf Aufhebung innerhalb von 30 Tagen ab dem Tag der Durchführung der Versammlung einreichen.
Wie wird ein Beschluss angefochten?
Die Klage nach Art. 40 des ЗУЕС wird gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, erhoben.
- Wo wird die Klage eingereicht?
- Die Klageschrift wird beim Rayongericht am Ort der Belegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft eingereicht.
- Was muss die Klageschrift enthalten?
- Die Angabe der Gründe für die Rechtswidrigkeit: Verstöße bei der Einberufung oder der Durchführung der Versammlung, eine fehlerhaft festgelegte Tagesordnung, nicht eingehaltene Fristen, das Fehlen der erforderlichen Mehrheit usw.
- Den Antrag auf Aufhebung sämtlicher oder nur bestimmter Beschlüsse aus der Tagesordnung der Versammlung.
Wichtig: Die Anfechtungsgründe müssen in der Klageschrift abschließend angegeben werden. Weitere Verstöße können in einem späteren Stadium des Verfahrens nicht mehr nachgeschoben werden.
- Beweislast
- Der Eigentümer hat nachzuweisen, dass er eine selbständige Einheit im Gebäude besitzt.
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat nachzuweisen, dass die Versammlung gesetzeskonform einberufen und durchgeführt wurde und dass die gefassten Beschlüsse den Rechtsvorschriften nicht widersprechen.
Gebühren für die Verhandlung der Sache
Die staatliche Gebühr für die Klageerhebung beträgt zwischen 30 und 80 BGN, wobei die genaue Höhe vom Gericht nach der Schwierigkeit der Sache bestimmt wird.
Wirkung der Aufhebung
Hebt das Gericht die Beschlüsse auf, so wirkt die Aufhebung gegenüber allen Wohnungseigentümern, unabhängig davon, ob sie am Verfahren beteiligt waren oder nicht.
Sollten Sie eine Rechtsberatung oder anwaltliche Vertretung für die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft benötigen, kontaktieren Sie uns telefonisch unter 0887550706 oder per E-Mail: [email protected]
