Les décisions adoptées par l'assemblée générale de la copropriété doivent satisfaire à une série d'exigences formelles relatives à la convocation, au déroulement, au quorum, aux majorités et aux compétences de l'assemblée. La violation de ces exigences, prévues par la Loi sur la gestion de la copropriété (ЗУЕС), peut entraîner leur illégalité ou leur nullité. Dans de tels cas, les propriétaires peuvent demander l'annulation au moyen d'une action spéciale fondée sur l'article 40 de la ЗУЕС.
Caractère obligatoire des décisions
Les décisions de l'assemblée générale sont obligatoires pour tous les propriétaires de l'immeuble, qu'ils aient ou non assisté à l'assemblée ou qu'ils aient voté « pour », « contre » ou « abstention ». Si un propriétaire n'est pas d'accord avec une décision adoptée, il doit la contester en temps utile par voie judiciaire.
Qui peut contester les décisions ?
- Les propriétaires de lots privatifs à la date de l'assemblée
Cela inclut les personnes physiques et morales, indépendamment de la destination du lot – logement, bureau, garage, magasin, etc. Peu importe que la personne possède le lot entier ou seulement des quotes-parts indivises de celui-ci. - Les propriétaires ayant acquis le bien après la date de l'assemblée
Si le droit de propriété a été acquis après la tenue de l'assemblée, mais avant l'expiration du délai de recours, les nouveaux propriétaires peuvent également contester les décisions, mais uniquement dans certains cas :
- Ils ne peuvent pas demander l'annulation pour des irrégularités dans la convocation et le déroulement de l'assemblée.
- Ils ne peuvent contester que les décisions produisant des effets juridiques pour l'avenir.
Important : Les locataires, usagers et autres occupants (par ex. les membres de la famille du propriétaire) n'ont pas le droit d'introduire une action en annulation.
Délai de recours
Le délai de recours contre les décisions est de 30 jours et commence à courir à compter de la notification de la décision.
Ce délai est un délai de forclusion, ce qui signifie qu'à son expiration le droit de demander l'annulation s'éteint. L'action fondée sur l'article 40 de la ЗУЕС est le seul moyen de contester les décisions, que l'on invoque l'illégalité ou la nullité.
Point de départ du délai :
- Si le propriétaire n'a pas fourni d'adresse électronique ou postale, le délai commence à courir à compter de l'affichage de l'avis à l'entrée de l'immeuble.
- Si une adresse électronique ou postale a été fournie, le délai commence à courir à compter de la date de réception de la notification.
Recommandation : Afin d'éviter le risque de dépassement du délai, il est conseillé aux propriétaires d'introduire la demande d'annulation dans un délai de 30 jours à compter de la date de tenue de l'assemblée.
Comment contester une décision ?
L'action fondée sur l'article 40 de la ЗУЕС est dirigée contre la copropriété, représentée par le syndic.
- Où l'action est-elle introduite ?
- La demande en justice est déposée auprès du tribunal d'arrondissement du lieu de situation de la copropriété.
- Que doit contenir la demande en justice ?
- L'indication des motifs d'illégalité : irrégularités dans la convocation ou le déroulement de l'assemblée, ordre du jour incorrectement établi, délais non respectés, absence de la majorité requise, etc.
- La demande d'annulation de toutes les décisions ou seulement de certaines d'entre elles figurant à l'ordre du jour de l'assemblée.
Important : Les motifs de recours doivent être exhaustivement indiqués dans la demande en justice. Des irrégularités supplémentaires ne peuvent pas être ajoutées à un stade ultérieur de la procédure.
- Charge de la preuve
- Le propriétaire doit prouver qu'il possède un lot privatif dans l'immeuble.
- La copropriété doit prouver que l'assemblée a été convoquée et tenue conformément à la loi et que les décisions adoptées ne contreviennent pas aux normes juridiques.
Frais d'examen de l'affaire
La taxe d'État pour l'introduction d'une action est comprise entre 30 et 80 BGN, le montant exact étant fixé par le tribunal en fonction de la complexité de l'affaire.
Effets de l'annulation
Si le tribunal annule les décisions, l'annulation produit ses effets à l'égard de tous les copropriétaires, qu'ils aient ou non participé à la procédure.
Si vous avez besoin d'une consultation juridique ou de la défense d'un avocat pour contester les décisions de l'assemblée générale de la copropriété, contactez-nous au téléphone 0887550706 ou par e-mail : [email protected]
