Das Miteigentum an Immobilien kann auf zwei wesentliche Arten beendet werden: durch die gerichtliche oder durch die freiwillige Teilung. Am häufigsten entsteht Miteigentum in Fällen der Erbfolge oder bei der Beendigung einer Ehe. Ebenso kann das Miteigentum kraft Gesetzes begründet werden, wie im Falle der ehelichen Gütergemeinschaft. Sind die Miteigentümer Ehegatten, so kann die Beendigung des gemeinsamen Eigentums auch während der Ehe durch einen Ehevertrag erfolgen.

Ist das Eigentum an einer Immobilie auf zwei oder mehr Personen verteilt, so kommt es häufig zu Konflikten. Dies erschwert die Verwaltung und die Nutzung der Immobilie. Um eine im Miteigentum stehende Immobilie zu vermieten oder zu verpachten, ist beispielsweise die Zustimmung der Miteigentümer erforderlich, die mehr als 50 % des Eigentums halten. Möchte ein Miteigentümer darüber hinaus seinen Anteil verkaufen, so hat er ihn zunächst den übrigen Miteigentümern anzubieten.

Bei schwerwiegenden Meinungsverschiedenheiten zwischen den Miteigentümern, wenn keine Einigung erzielt werden kann, ist die gerichtliche Teilung häufig die einzige Möglichkeit. Sie stellt jedoch ein langwieriges, kostspieliges und kompliziertes Verfahren dar, insbesondere wenn einer der Erben nicht erreichbar ist, etwa wegen eines langjährigen Aufenthalts im Ausland.

Die freiwillige Teilung ist demgegenüber erheblich schneller und verursacht geringere Kosten für die Beendigung des Miteigentums.

Abschluss eines Vertrages über die freiwillige Teilung

Der Vertrag über die freiwillige Teilung bedarf der Schriftform und ist notariell zu beglaubigen. Dieser Vertrag hat die Kraft einer notariellen Urkunde und kann bei jedem Notar geschlossen werden, unabhängig von der Belegenheit der Immobilien, was einen großen Vorteil darstellt.

Die Teilnahme aller Miteigentümer oder Erben an der Teilung ist zwingend. Wird einer von ihnen durch einen Bevollmächtigten vertreten, so muss die Vollmacht notariell beglaubigt sein. Gleichwohl sind bestimmte Erklärungen persönlich vom Miteigentümer zu unterzeichnen, da sie nicht durch einen Bevollmächtigten beglaubigt werden können, selbst wenn dieser ausdrücklich bevollmächtigt ist.

Nehmen nicht alle Miteigentümer an der Teilung teil, so ist der Vertrag über die freiwillige Teilung nichtig.

Bei der freiwilligen Teilung muss jeder Miteigentümer zwingend einen Anteil erhalten – dies ist eine Voraussetzung für die Wirksamkeit der Teilung. Der Anteil kann eine Immobilie, eine Ausgleichszahlung in Geld oder andere Rechte umfassen. Beispiele hierfür sind:

  • der Erhalt einer Immobilie bzw. mehrerer Immobilien;
  • eine Ausgleichszahlung in Geld, wenn nicht für alle Erben gesonderte Immobilien vorhanden sind oder wenn eine einzelne Immobilie geteilt wird;
  • eine Verpflichtung zu Unterhalt und Pflege anstelle des Ausgleichs des Anteils, wenn an der Teilung ein Elternteil und dessen Kinder beteiligt sind;
  • die Vorbehaltung eines dinglichen lebenslangen Nutzungsrechts an einer Immobilie, die einem anderen Miteigentümer zugewiesen wird;
  • die Vorbehaltung eines Rentenrechts anstelle einer Ausgleichszahlung in Geld.

Die Miteigentümer verfügen bei der Verteilung der Anteile über einen weiten Gestaltungsspielraum. Sie können vereinbaren, dass einer von ihnen die Immobilie erhält und die übrigen Miteigentümer auszahlt, oder dass diejenigen mit größeren Anteilen an diejenigen mit kleineren Anteilen eine Ausgleichszahlung in Geld leisten.

Der Vertrag kann auch die Verteilung lediglich eines Teils der im Miteigentum stehenden Immobilien umfassen.

Die freiwillige Teilung eines Gebäudes, einer Wohnung oder eines sonstigen Objekts ist nur möglich, wenn die gebildeten Anteile selbständig genutzt werden können.

Das Gesetz lässt die Aufteilung von Ackerflächen in Teile von weniger als 3 Dekar (1 Dekar = 1 000 m²), von Wiesen in Teile unter 2 Dekar sowie von Weinbergen oder Obstgärten in Teile unter 1 Dekar nicht zu.

Erforderliche Unterlagen

Für den Abschluss eines Vertrages über die freiwillige Teilung verlangen die Notare:

  • einen Eigentumsnachweis für die Immobilie (z. B. eine notarielle Urkunde, ein Testament, eine gerichtliche Entscheidung, einen Teilungsvertrag);
  • eine Katasterskizze des Grundstücks oder ein Schema des selbständigen Objekts, bei der Aufteilung eines Grundstücks zusätzlich eine Entwurfsskizze (скица-проект) und einen genehmigten Architekturplan;
  • eine Bescheinigung über die steuerliche Bewertung;
  • eine Erbenbescheinigung, wenn die Teilung zwischen Erben erfolgt;
  • die gerichtliche Entscheidung über die Beendigung der Ehe, wenn die Teilung zwischen früheren Ehegatten erfolgt;
  • Erklärungen nach Art. 25 Abs. 8 des Gesetzes über die Notare und die notarielle Tätigkeit (ЗННД), nach Art. 264 Abs. 1 ДОПК, nach Art. 42 Abs. 2 Nr. 2 ЗМИП und nach Art. 66 Abs. 2 ЗМИП.
Eintragung des Vertrages über die freiwillige Teilung

Der Vertrag über die freiwillige Teilung wird beim Eintragungsdienst (Служба по вписванията) am Belegenheitsort der Immobilien eingetragen. Die Eintragung hat lediglich publizitätswirkende Bedeutung; das Miteigentum endet bereits mit der Unterzeichnung des Vertrages.

Sollten Sie eine Rechtsberatung oder Unterstützung im Zusammenhang mit der Teilung von im Miteigentum stehenden Immobilien benötigen, kontaktieren Sie uns telefonisch unter 0887550706, E-Mail: [email protected]