L'indivision portant sur des biens immobiliers peut être dissoute de deux manières principales : par un partage judiciaire ou par un partage amiable. L'indivision naît le plus souvent en cas de succession ou lors de la dissolution du mariage. Elle peut également être établie en vertu de la loi, comme dans le cas de la communauté de biens entre époux. Si les coïndivisaires sont des époux, la dissolution de la propriété commune peut aussi être réalisée pendant le mariage au moyen d'un contrat de mariage.
Lorsque la propriété d'un bien est répartie entre deux ou plusieurs personnes, des conflits surgissent fréquemment. Cela complique la gestion et l'usage du bien. Par exemple, pour donner à bail ou en fermage un bien indivis, le consentement des coïndivisaires détenant plus de 50 % de la propriété est nécessaire. En outre, si un coïndivisaire souhaite vendre sa part, il doit d'abord la proposer aux autres coïndivisaires.
En cas de désaccords sérieux entre les coïndivisaires, lorsqu'aucun accord ne peut être trouvé, le partage judiciaire est souvent la seule option. Il s'agit toutefois d'une procédure longue, coûteuse et complexe, en particulier lorsque l'un des héritiers est injoignable, par exemple en raison d'un séjour prolongé à l'étranger.
Le partage amiable, en revanche, est nettement plus rapide et entraîne moins de frais pour mettre fin à l'indivision.
Conclusion d'un contrat de partage amiable
Le contrat de partage amiable est établi par écrit et doit faire l'objet d'une certification notariale. Ce contrat a la force d'un acte notarié et peut être conclu devant n'importe quel notaire, indépendamment de la localisation des biens, ce qui constitue un grand avantage.
La participation de tous les coïndivisaires ou héritiers au partage est obligatoire. Si l'un d'eux est représenté par un mandataire, la procuration doit faire l'objet d'une certification notariale. Néanmoins, certaines déclarations doivent être signées personnellement par le coïndivisaire, car elles ne peuvent être certifiées par l'intermédiaire d'un mandataire, même expressément habilité.
Si tous les coïndivisaires ne participent pas au partage, le contrat de partage amiable est nul.
Lors d'un partage amiable, chaque coïndivisaire doit obligatoirement recevoir une part – c'est une condition de validité du partage. La part peut comprendre un bien, une soulte en argent ou d'autres droits. En voici des exemples :
- l'attribution d'un ou plusieurs biens immobiliers ;
- une soulte en argent, lorsqu'il n'y a pas de biens distincts pour tous les héritiers ou en cas de partage d'un seul bien ;
- une obligation d'entretien et de soins en lieu et place de la soulte, lorsque le partage concerne un parent et ses enfants ;
- la réserve d'un droit réel d'usage viager sur un bien attribué à un autre coïndivisaire ;
- la réserve d'un droit de rente en lieu et place de la soulte en argent.
Les coïndivisaires disposent d'une grande liberté dans la répartition des parts. Ils peuvent convenir que l'un d'eux reçoive le bien et désintéresse les autres coïndivisaires, ou que ceux détenant les parts les plus importantes versent une soulte à ceux détenant les parts les plus faibles.
Le contrat peut également prévoir la répartition d'une partie seulement des biens indivis.
Le partage amiable d'un bâtiment, d'un logement ou d'un autre objet n'est possible que si les parts ainsi individualisées peuvent être utilisées de manière autonome.
La loi n'autorise pas la division de champs en parcelles inférieures à 3 décares, de prairies – en dessous de 2 décares, et de vignes ou de vergers – en dessous de 1 décare.
Documents nécessaires
Pour la conclusion d'un contrat de partage amiable, les notaires exigent :
- un titre de propriété du bien (par ex. un acte notarié, un testament, une décision de justice, un contrat de partage) ;
- un plan cadastral du bien ou un schéma de l'unité autonome, et, en cas de division du bien – un croquis-projet et un plan architectural approuvé ;
- un certificat d'évaluation fiscale ;
- un certificat d'hérédité, lorsque le partage a lieu entre héritiers ;
- la décision de justice de dissolution du mariage, si le partage a lieu entre ex-époux ;
- les déclarations au titre de l'article 25, alinéa 8 de la Loi sur les notaires et l'activité notariale (ЗННД), de l'article 264, alinéa 1 du Code de procédure fiscale et des assurances sociales (ДОПК), de l'article 42, alinéa 2, point 2 de la Loi sur les mesures contre le blanchiment de capitaux (ЗМИП) et de l'article 66, alinéa 2 de la Loi sur les mesures contre le blanchiment de capitaux (ЗМИП).
Inscription du contrat de partage amiable
Le contrat de partage amiable est inscrit auprès du Service des inscriptions du lieu de situation des biens. L'inscription n'a qu'un effet de publicité, l'indivision prenant fin dès la signature du contrat.
Si vous avez besoin d'une consultation juridique ou d'une assistance concernant le partage de biens indivis, contactez-nous au téléphone 0887550706, e-mail : [email protected]
