Die Sacheinlage einer Immobilie in das Kapital einer Handelsgesellschaft kann sowohl bei der erstmaligen Eintragung des Unternehmens als auch bei einer späteren Erhöhung seines Kapitals erfolgen.

Die Sacheinlage ist eine Methode zur Übertragung des Eigentums an einer Immobilie und wird in der Praxis häufig als Alternative zum Kauf mit notarieller Urkunde genutzt. Ein verbreitetes Vorgehen ist die Gründung einer neuen EOOD, in die die Immobilie als Sacheinlage eingebracht wird, woraufhin die Person, die die Immobilie erwerben möchte, die Geschäftsanteile dieser Gesellschaft kauft und auf diese Weise Alleineigentum erlangt. Zu den wesentlichen Vorteilen der Sacheinlage zählen:

  • das Entfallen der kommunalen Steuer,
  • niedrigere Notargebühren,
  • die Nichterhebung von Mehrwertsteuer,
  • die Vermeidung der ehelichen Gütergemeinschaft, wenn der Erwerber verheiratet ist.

Natürliche Personen, die eine eigene Immobilie als Sacheinlage in eine Handelsgesellschaft einbringen, schulden keine Steuer nach dem Gesetz über die Einkommensteuer natürlicher Personen (ЗДДФЛ). Nimmt die Gesellschaft später einen Verkauf, einen Tausch oder eine sonstige Übertragung der Immobilie vor oder setzt sie ihr Kapital durch eine Zahlung an den Einleger herab, so gilt für steuerliche Zwecke, dass die natürliche Person die Immobilie am Tag der Eintragung der Sacheinlage verkauft hat. Bei einer Kapitalherabsetzung gilt der Ertrag als am Tag der Eintragung der Herabsetzung erzielt.

Neben einer Immobilie (Gebäude und Grundstücke) kann auch ein Baurecht als Sacheinlage eingebracht werden; das Nutzungsrecht an einer Immobilie kann hingegen nicht Gegenstand einer Sacheinlage sein.

Besteht eine Hypothek oder ein Verfügungsverbot, so ist die Einbringung der Immobilie als Sacheinlage möglich, die Belastungen bleiben jedoch bestehen und können zu einer öffentlichen Versteigerung führen. In diesem Fall erlischt das Eigentumsrecht, die Gesellschaft hat jedoch eine Forderung gegen den Einleger der Sacheinlage.

Die Zahl der Immobilien, die als Sacheinlage in das Kapital einer Handelsgesellschaft eingebracht werden können, ist nicht beschränkt.

Schritte der Sacheinlage einer Immobilie
Bewertung der Immobilie

Zur Durchführung der Sacheinlage einer Immobilie hat der Eigentümer einen Antrag auf Bewertung bei der Registeragentur zu stellen. Dem Antrag sind Unterlagen beizufügen, die das Eigentumsrecht nachweisen, wie die notarielle Urkunde, der Lageplan, die steuerliche Bewertung und andere. Drei von einem Registerbeamten bestellte Sachverständige erstellen ein Gutachten, das eine vollständige Beschreibung der Immobilie, die Bewertungsmethode und deren Wert umfasst. Die ermittelte Bewertung ist der Höchstwert der Aktien oder Geschäftsanteile, die der Eigentümer als Gegenleistung für die Sacheinlage erhalten kann. Der Gesellschaftsvertrag oder die Satzung können einen niedrigeren als den bewerteten Wert vorsehen.

Ist die Differenz zwischen dem Wert der Sacheinlage und dem Buchwert der Immobilie bei juristischen Personen positiv, so unterliegt sie der Körperschaftsteuer.

Eintragung der Sacheinlage im Handelsregister

Die Sacheinlage einer Immobilie erfolgt durch den Gründungsakt der EOOD, den Gesellschaftsvertrag der OOD oder die Satzung der AD und der EAD. Die Unterlagen müssen den Namen des Einlegers, eine vollständige Beschreibung und die Bewertung der eingebrachten Immobilie sowie die Rechtsgrundlage des Einlegers enthalten. Für die Eintragung im Handelsregister sind erforderlich:

  • das Gutachten der Sachverständigen;
  • eine Erklärung nach Art. 264 Abs. 1 der Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensordnung (ДОПК) mit notarieller Beglaubigung der Unterschrift des Eigentümers;
  • eine Zustimmungserklärung nach Art. 73 des Handelsgesetzes (ТЗ) mit notarieller Beglaubigung;
  • Unterlagen über das Eigentum an der Immobilie, Lageplan, Schema, kombinierter Lageplan und steuerliche Bewertung;
  • ein Protokoll der Gesellschafterversammlung (ОС), sofern die Sacheinlage von einer juristischen Person erbracht wird.

Die Beglaubigung der Zustimmungserklärung nach Art. 73 umfasst eine Prüfung des Eigentums, weshalb dem Notar die Eigentumsunterlagen vorzulegen sind.

Das Eigentum an der als Sacheinlage eingebrachten Immobilie geht mit dem Tag der Eintragung im Handelsregister über. Die Gesellschaft erwirbt das Eigentum mit dem Tag der Eintragung der Gesellschaft oder der Eintragung der Kapitalerhöhung.

Eintragung der Sacheinlage im Immobilienregister

Damit die Übertragung Dritten entgegengehalten werden kann, ist die Sacheinlage vom Geschäftsführer oder vom Vorstandsvorsitzenden der Gesellschaft auch im Immobilienregister eintragen zu lassen. Bei etwaigen Klagen gegen den Einleger der Sacheinlage oder bei einer Übertragung der Immobilie durch notarielle Urkunde an eine andere Person ist die Eintragung im Immobilienregister für den Rang der Entgegenhaltbarkeit von Bedeutung.

Für die Eintragung im Immobilienregister erforderliche Unterlagen:

  • ein notariell beglaubigter Auszug aus dem Gesellschaftsvertrag, dem Gründungsakt oder der Satzung;
  • das Gutachten der Sachverständigen;
  • Unterlagen über das Eigentum an der Immobilie (notarielle Urkunde, Teilungsvertrag und andere);
  • Katasterlagepläne und -schemata;
  • eine Bescheinigung über die steuerliche Bewertung;
  • eine Zustimmungserklärung nach Art. 73 des Handelsgesetzes (ТЗ) mit notarieller Beglaubigung der Unterschrift des Einlegers;
  • eine Erklärung nach Art. 264 Abs. 1 ДОПК mit notarieller Beglaubigung der Unterschrift.

Die Unterlagen können im Original oder als von einem Rechtsanwalt beglaubigte Kopien vorgelegt werden, wobei für die meisten von ihnen keine notarielle Beglaubigung erforderlich ist. Für die Eintragung einer Sacheinlage im Immobilienregister ist eine Gebühr von 0,1 % auf die Bewertung der Immobilie zu entrichten.

Sollten Sie eine Rechtsberatung oder Unterstützung im Zusammenhang mit Sacheinlagen in das Kapital von Handelsgesellschaften benötigen, kontaktieren Sie uns unter Tel.: 0887550706 oder per E-Mail: [email protected]