L'apport en nature d'un bien immobilier au capital d'une société commerciale peut être réalisé aussi bien lors de l'immatriculation initiale de la société que lors d'une augmentation ultérieure de son capital.

L'apport en nature constitue un mode de transfert de la propriété d'un bien immobilier et est fréquemment utilisé en pratique comme alternative à une vente par acte notarié. L'une des approches courantes consiste à constituer une nouvelle EOOD à laquelle le bien est apporté, la personne souhaitant acquérir le bien rachetant ensuite les parts sociales de cette société et en devenant ainsi l'associé unique. Parmi les principaux avantages de l'apport en nature figurent :

  • l'absence d'impôt local,
  • des frais notariés moins élevés,
  • l'absence de TVA,
  • l'exclusion de la communauté matrimoniale, si l'acquéreur est marié.

Les personnes physiques qui apportent en nature un bien leur appartenant à une société commerciale ne sont pas redevables de l'impôt prévu par la Loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (ЗДДФЛ). Si la société procède ultérieurement à une vente, un échange ou un autre transfert du bien, ou si elle réduit son capital moyennant un paiement à l'apporteur, il est considéré, à des fins fiscales, que la personne physique a vendu le bien à la date de l'inscription de l'apport en nature. En cas de réduction du capital, le revenu est réputé acquis à la date de l'inscription de la réduction.

Outre un bien immobilier (bâtiments et terrains), le droit de construire peut également faire l'objet d'un apport en nature, mais le droit d'usage sur un bien immobilier ne peut, quant à lui, être apporté.

En présence d'une hypothèque ou d'une saisie conservatoire, l'apport du bien reste possible, mais les charges subsistent et peuvent conduire à une vente publique. Dans ce cas, le droit de propriété s'éteint, mais la société dispose d'une créance à l'encontre de l'apporteur.

Le nombre de biens immobiliers pouvant être apportés au capital d'une société commerciale n'est soumis à aucune limitation.

Étapes de l'apport en nature d'un bien immobilier
Évaluation du bien

Pour réaliser l'apport en nature d'un bien immobilier, le propriétaire doit adresser une demande d'évaluation à l'Agence du registre. Sont joints à la demande les documents attestant le droit de propriété, tels que l'acte notarié, le plan cadastral, l'évaluation fiscale et d'autres. Trois experts, désignés par un agent chargé de l'immatriculation, établissent une évaluation comprenant une description complète du bien, la méthode d'évaluation et sa valeur. L'évaluation ainsi obtenue constitue la valeur maximale des actions ou des parts sociales que le propriétaire peut recevoir en contrepartie de son apport. Le contrat de société ou les statuts peuvent prévoir une valeur inférieure à la valeur évaluée.

Si la différence entre la valeur de l'apport et la valeur comptable du bien est positive, s'agissant de personnes morales, elle est soumise à l'impôt sur les sociétés.

Inscription de l'apport en nature au Registre du commerce

L'apport en nature d'un bien immobilier est réalisé au moyen de l'acte constitutif de l'EOOD, du contrat de société de l'OOD ou des statuts de l'AD et de l'EAD. Ces documents doivent comporter le nom de l'apporteur, une description complète et l'évaluation du bien apporté, ainsi que le titre juridique de l'apporteur. L'inscription au Registre du commerce requiert :

  • les conclusions des experts ;
  • une déclaration au titre de l'article 264, al. 1 du Code de procédure fiscale et des assurances sociales (ДОПК), avec certification notariée de la signature du propriétaire ;
  • une déclaration de consentement au titre de l'article 73 de la Loi sur le commerce (ТЗ), avec certification notariée ;
  • les titres de propriété du bien, le plan cadastral, le schéma, le plan cadastral combiné et l'évaluation fiscale ;
  • le procès-verbal de l'assemblée générale, si l'apport est effectué par une personne morale.

La certification de la déclaration de consentement au titre de l'article 73 comprend une vérification de la propriété, ce qui impose de présenter les titres de propriété au notaire.

La propriété du bien apporté est transférée à compter de la date de l'inscription au Registre du commerce. La société acquiert la propriété à la date de son immatriculation ou de l'inscription de l'augmentation du capital.

Inscription de l'apport en nature au Registre foncier

Pour que le transfert soit opposable aux tiers, l'apport en nature doit également être inscrit au Registre foncier par le gérant ou le directeur exécutif de la société. En cas d'actions éventuelles dirigées contre l'apporteur ou de transfert du bien à une autre personne par acte notarié, l'inscription au Registre foncier détermine le rang d'opposabilité.

Documents nécessaires à l'inscription au Registre foncier :

  • un extrait certifié par notaire du contrat de société, de l'acte constitutif ou des statuts ;
  • les conclusions des experts ;
  • les titres de propriété du bien (acte notarié, contrat de partage et autres) ;
  • les plans et schémas cadastraux ;
  • le certificat d'évaluation fiscale ;
  • une déclaration de consentement au titre de l'article 73 de la Loi sur le commerce (ТЗ), avec certification notariée de la signature de l'apporteur ;
  • une déclaration au titre de l'article 264, al. 1 du Code de procédure fiscale et des assurances sociales (ДОПК), avec certification notariée de la signature.

Les documents peuvent être présentés en original ou sous forme de copies certifiées conformes par un avocat, la certification notariée n'étant pas exigée pour la plupart d'entre eux. L'inscription d'un apport en nature au Registre foncier donne lieu au paiement d'une taxe de 0,1 % de la valeur d'évaluation du bien.

Si vous avez besoin d'une consultation juridique ou d'une assistance en lien avec l'apport en nature au capital de sociétés commerciales, contactez-nous au tél. : 0887550706 ou par e-mail : [email protected]