Damit die Übertragung des Eigentums an einem Bau möglich ist, der als rechtswidrig eingestuft wird, muss der Eigentümer über eine Bescheinigung über die Duldung des Baus verfügen. Diese Bescheinigung bestätigt, dass der Bau trotz des Fehlens rechtmäßiger Bauunterlagen im Sinne des Gesetzes zulässig und geduldet ist.

Was sind rechtswidrige Bauten?

Gebäude, Garagen und sonstige Bauwerke, die ohne erteilte Bauunterlagen errichtet wurden oder bei denen die Unterlagen fehlen oder für nichtig erklärt worden sind, fallen unter die Kategorie der rechtswidrigen Bauten. Zu beachten ist, dass weder das Vorliegen einer notariellen Urkunde noch die Eintragung im Kataster diese Bauwerke legalisiert. Rechtswidrige Bauten können nicht Gegenstand von Übertragungsgeschäften wie Verkauf, Schenkung oder Tausch sein. Ebenso unterliegen sie der Beseitigung oder einem Nutzungsverbot.

Eine Ausnahme von diesen Regeln wird jedoch für die sogenannten „geduldeten Bauten“ zugelassen.

Voraussetzungen für die Duldung eines Baus

Damit ein Bau als geduldet eingestuft und eine Bescheinigung über die Duldung ausgestellt werden kann, muss er den folgenden Kriterien entsprechen:

  • Zeitpunkt der Errichtung: Das Bauwerk muss bis zum 31. März 2001 fertiggestellt worden sein.
  • Fehlen von Bauunterlagen: Die erforderlichen Baugenehmigungen und sonstigen Bauunterlagen müssen fehlen.
  • Übereinstimmung mit den städtebaulichen Plänen: Das Bauwerk muss nach den zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden detaillierten Bebauungsplänen oder nach den aktuellen Regeln und Vorschriften des Gesetzes über die Raumordnung (ЗУТ) zulässig gewesen sein.

Nach den geltenden Vorschriften unterliegen geduldete Bauten weder der Beseitigung noch einem Nutzungsverbot. Dementsprechend können sie nach Vorlage einer von den für die Genehmigung von Investitionsvorhaben zuständigen Behörden ausgestellten Duldungsbescheinigung Gegenstand von Übertragungsgeschäften sein.

Zulässige Maßnahmen an geduldeten Bauten

An geduldeten Bauten, die nach dem detaillierten Bebauungsplan einen dauerhaften raumordnungsrechtlichen Status besitzen, können folgende Maßnahmen vorgenommen werden:

  • An- und Aufbauten
  • Grundlegende Instandsetzung, Umbauten, Nutzungsänderungen

Sind sie in einem Bebauungsplan zum Abriss vorgesehen, so sind innere Umbauten und Änderungen der Zweckbestimmung zulässig, jedoch ohne Änderungen der äußeren Umrisse und ohne zusätzliche Verstärkungen der tragenden Konstruktionen.

Wer kann die Ausstellung einer Duldungsbescheinigung beantragen?

Den Antrag auf Ausstellung einer Duldungsbescheinigung kann der Eigentümer der Immobilie oder der Inhaber eines beschränkten dinglichen Baurechts an dieser stellen.

Erforderliche Unterlagen für die Ausstellung einer Duldungsbescheinigung

Damit die Bescheinigung ausgestellt werden kann, sind die folgenden Unterlagen vorzubereiten und vorzulegen:

  1. Antrag nach amtlichem Muster.
  2. Eigentumsnachweis oder Nachweis über das dingliche Baurecht.
  3. Notariell beglaubigte Zustimmung aller Miteigentümer, sofern die Immobilie im Miteigentum steht.
  4. Erbenbescheinigung, bei ererbten Immobilien.
  5. Notariell beglaubigte Erklärung, dass das Bauwerk vor dem 31. März 2001 fertiggestellt wurde.
  6. Bescheinigung der Gemeinde- bzw. Rayonverwaltung, dass dort keine Unterlagen über den Bau aufbewahrt werden.
  7. Aktueller Lageplan der Immobilie (farbige Kopie), ausgestellt von der örtlichen Verwaltung, sowie ein Katasterplan für das Grundstück und für das Gebäude selbst.
  8. Kopien der detaillierten Bebauungspläne – sowohl derjenigen, die bei der Errichtung galten, als auch der aktuellen.
  9. Geodätische Vermessung durch einen befugten Vermessungsingenieur.
  10. Statisch-konstruktive Stellungnahme mit einer Beschreibung des Bauwerks, die Folgendes umfasst:
    • Abmessungen, Höhe, Flächen der Räume.
    • Grundfläche und Bruttogeschossfläche.
    • Lage des Bauwerks im Verhältnis zu anderen Bauwerken auf dem Grundstück.
    • Angaben zur Zulässigkeit nach den einschlägigen Bauvorschriften.
  11. Zustimmungen der Nachbareigentümer, sofern die Abstände zu den Grundstücksgrenzen unterschritten sind.
  12. Fotografien des Gebäudes, die sämtliche Fassaden zeigen.
  13. Sonstige gesetzlich vorgeschriebene Unterlagen, je nach den Besonderheiten des Objekts – z. B. Entscheidung über die Umweltverträglichkeit, Entscheidung der Kommission nach Art. 17 Abs. 1 Nr. 1 des ЗОЗЗ /für landwirtschaftliche Flächen mit geänderter Zweckbestimmung/; Stellungnahme zum Brandschutz des Objekts vom РСПБЗН für Objekte der Kategorien I und II; Erlaubnis der МОСВ – Flussgebietsdirektion u. a.;.
  14. Verträge mit den Versorgungsunternehmen über den Anschluss an die Netze der technischen Infrastruktur.
  15. Notariell beglaubigte Vollmacht, sofern der Antrag von einem Bevollmächtigten gestellt wird.
  16. Nachweis über die entrichtete Gebühr.

Zum Nachweis des Baujahres können auch sonstige beim Eigentümer vorhandene Unterlagen herangezogen werden.

Besonderheiten der einzelnen Gemeinden

Jede Gemeinde hat eigene Anforderungen an die Ausstellung einer Duldungsbescheinigung, wobei einige von ihnen erheblich vereinfachte Verfahren anwenden. Die Gemeinde Sofia und die Gemeinde Varna stellen in der Regel strengere Anforderungen.

Verfahren der Ausstellung und Fristen

Für die Ausstellung der Bescheinigung über die Duldung eines Baus ist der Chefarchitekt der Gemeinde oder des Rayons zuständig. Die Fristen sind in den einzelnen Gemeinden unterschiedlich und betragen üblicherweise 14 bis 30 Tage nach Einreichung aller erforderlichen Unterlagen.

Gebühren für die Duldungsbescheinigung

Auch die Gebühren für die Ausstellung der Bescheinigung sind je nach Gemeinde unterschiedlich. In Sofia beträgt die Gebühr 250 BGN; in anderen Orten kann die Höhe der Gebühr je nach Art des Baus (Wohn- oder Industriegebäude) und nach dessen Quadratmeterzahl variieren.

Sollten Sie eine Rechtsberatung oder Unterstützung im Zusammenhang mit der Ausstellung einer Duldungsbescheinigung und der Beschaffung von Unterlagen benötigen, kontaktieren Sie uns telefonisch unter 0887550706 E-Mail: [email protected]