Pour que le transfert de la propriété d'une construction qualifiée d'illégale soit possible, le propriétaire doit détenir un certificat de tolérance de la construction. Ce certificat atteste que, malgré l'absence de documents de construction réguliers, la construction est admissible et tolérée au sens de la loi.
Que sont les constructions illégales ?
Les bâtiments, garages et autres types de constructions édifiés sans que des documents de construction aient été délivrés, ou dont les documents sont manquants ou annulés, relèvent de la catégorie des constructions illégales. Il importe de souligner que l'existence d'un acte notarié ou d'une inscription au cadastre ne légalise pas ces constructions. Les constructions illégales ne peuvent faire l'objet d'actes translatifs tels qu'une vente, une donation ou un échange. Elles sont en outre susceptibles de démolition ou d'interdiction d'usage.
Une exception à ces règles est toutefois admise pour les constructions dites « tolérées ».
Conditions de tolérance de la construction
Pour qu'une construction soit qualifiée de tolérée et qu'un certificat de tolérance soit délivré, elle doit répondre aux critères suivants :
- Date d'édification : la construction doit avoir été achevée au plus tard le 31 mars 2001.
- Absence de documents de construction : le permis de construire nécessaire et les autres documents de construction doivent faire défaut.
- Conformité aux plans d'urbanisme : la construction doit avoir été admissible au regard des plans détaillés d'urbanisme en vigueur à l'époque de son édification, ou au regard des règles et dispositions actuelles de la Loi sur l'aménagement du territoire (ЗУТ).
Conformément aux dispositions applicables, les constructions tolérées ne sont pas susceptibles de démolition ni d'interdiction d'usage. Elles peuvent en conséquence faire l'objet d'actes translatifs sur présentation d'un certificat de tolérance délivré par les autorités compétentes pour l'approbation des projets d'investissement.
Interventions admissibles sur les constructions tolérées
Les constructions tolérées qui bénéficient d'un statut d'urbanisme permanent au regard du plan détaillé d'urbanisme peuvent faire l'objet des interventions suivantes :
- Extensions et surélévations
- Gros travaux, reconstructions, transformations
Si un plan d'urbanisme les destine à la démolition, des transformations intérieures et des changements de destination peuvent être réalisés, mais sans modification du contour extérieur et sans renforcement supplémentaire des structures porteuses.
Qui peut demander la délivrance d'un certificat de tolérance ?
La demande de délivrance d'un certificat de tolérance peut être introduite par le propriétaire du bien ou par le titulaire d'un droit réel limité de construire sur celui-ci.
Documents exigés pour la délivrance d'un certificat de tolérance
Pour que le certificat soit délivré, les documents suivants doivent être préparés et présentés :
- Demande selon le modèle prescrit.
- Titre de propriété ou titre constatant le droit réel de construire.
- Consentement certifié par notaire de tous les copropriétaires, si le bien est en indivision.
- Certificat d'hérédité, en cas de biens successoraux.
- Déclaration certifiée par notaire attestant que la construction a été achevée avant le 31 mars 2001.
- Attestation de l'administration communale ou d'arrondissement certifiant qu'aucun document relatif à la construction n'est conservé.
- Plan cadastral actualisé du bien (copie en couleur), délivré par l'administration locale, ainsi que le schéma cadastral du terrain et du bâtiment lui-même.
- Copies des plans détaillés d'urbanisme – ceux qui étaient en vigueur lors de l'édification, ainsi que les plans actuels.
- Levé géodésique établi par un géomètre habilité.
- Avis structurel comportant une description de la construction et portant sur :
- Les dimensions, la hauteur et les surfaces des pièces.
- La surface au sol et la surface bâtie développée.
- La position de la construction par rapport aux autres ouvrages situés sur le bien.
- Les données relatives à l'admissibilité au regard des règles de construction applicables.
- Consentements des propriétaires voisins, en cas de distances réduites par rapport aux limites du bien.
- Photographies du bâtiment, montrant toutes les façades.
- Autres documents exigés par la loi, selon les particularités de l'ouvrage – par exemple une décision d'évaluation des incidences sur l'environnement ; une décision de la Commission prévue à l'article 17, al. 1, point 1 de la Loi sur la protection des terres agricoles (ЗОЗЗ) /pour les terres agricoles dont la destination a été modifiée/ ; un avis de sécurité incendie de l'ouvrage délivré par le РСПБЗН (Service régional de sécurité incendie et de protection de la population) pour les ouvrages des catégories I et II ; une autorisation du МОСВ – Direction de bassin, etc. ;.
- Contrats conclus avec les sociétés d'exploitation en vue du raccordement aux réseaux d'infrastructure technique.
- Procuration certifiée par notaire, si la demande est déposée par un mandataire.
- Justificatif du paiement de la taxe.
D'autres documents dont dispose le propriétaire peuvent également servir à établir l'année de construction.
Particularités selon les communes
Chaque commune applique ses propres exigences pour la délivrance d'un certificat de tolérance, certaines d'entre elles prévoyant des procédures sensiblement simplifiées. La commune de Sofia et la commune de Varna appliquent habituellement des exigences plus strictes.
Procédure de délivrance et délais
La délivrance du certificat de tolérance d'une construction relève de la compétence de l'architecte en chef de la commune ou de l'arrondissement. Les délais varient selon les communes, mais s'établissent généralement entre 14 et 30 jours à compter du dépôt de l'ensemble des documents nécessaires.
Taxes afférentes au certificat de tolérance
Les taxes de délivrance du certificat diffèrent elles aussi selon la commune. À Sofia, la taxe s'élève à 250 BGN ; dans d'autres localités, son montant peut varier en fonction du type de construction (bâtiments d'habitation ou industriels) et de sa superficie.
Si vous avez besoin d'une consultation juridique ou d'une assistance en lien avec la délivrance d'un certificat de tolérance et l'obtention des documents nécessaires, contactez-nous par téléphone au 0887550706, e-mail : [email protected]
