Nachbarschaftliche Beziehungen können zu ernsthaften Rechtsfragen und zu Spannungen führen, bis hin zur Notwendigkeit, einen Eigentümer, Mieter oder Bewohner aus dem Gebäude zu entfernen. Jeder, der sich in einem Gebäude im Wohnungseigentum aufhält, hat Pflichten, deren Nichtbeachtung zu einem Beschluss der Eigentümerversammlung über die Entfernung aus dem Gebäude führen kann. Wegen der Schwere dieser Maßnahme sind das Verfahren zur Fassung eines solchen Beschlusses und die Gründe hierfür ausdrücklich im Gesetz über die Verwaltung des Wohnungseigentums (ЗУЕС) geregelt.

Der Beschluss über die Entfernung ist befristet; der gesetzlich zulässige Höchstzeitraum beträgt bis zu 3 Jahre.

Wer kann aus einem Gebäude im Wohnungseigentum entfernt werden?

Durch Beschluss der Eigentümerversammlung können aus dem Gebäude entfernt werden:

  • der Eigentümer eines Stockwerks oder einer selbständigen Einheit sowie ein Miteigentümer im Wohnungseigentum;
  • eine Person mit einem dinglichen Nutzungsrecht an einer Einheit im Wohnungseigentum;
  • Bewohner – dies können natürliche oder juristische Personen sein, die weder Eigentümer noch Nutzungsberechtigte sind, sich jedoch aus einem anderen Rechtsgrund dort aufhalten, beispielsweise Mieter, Untermieter oder Entleiher.
Wann kann das Verfahren angewendet werden?

Das Gesetz über das Eigentum bestimmt in Art. 45 die Voraussetzungen, unter denen die Entfernung betrieben werden kann:

  • Nutzung der Räumlichkeiten in einer Weise, die eine Gefahr für das Gebäude begründet, etwa Brandgefahr oder die Gefahr erheblicher Schäden. Es ist nicht erforderlich, dass diese Ereignisse bereits eingetreten sind – es genügt, dass eine tatsächliche Gefahr besteht;
  • systematische Verletzung der inneren Ordnung, die von der Eigentümerversammlung festgelegt wurde, oder der guten Sitten. Nach der Rechtsprechung bezieht sich „systematisch“ auf gleichartige Verstöße, die mindestens dreimal begangen wurden.

Obwohl die Voraussetzungen weit gefasst sind, rechtfertigt nicht jeder Verstoß eine derart einschneidende Maßnahme. Der Beschluss über die Entfernung findet nur dann Anwendung, wenn das gemeinsame Interesse der Eigentümer gefährdet ist. Nach der ständigen Rechtsprechung darf die Eigentümerversammlung die Maßnahme der Entfernung nicht in Fällen unbezahlter Verbindlichkeiten für die Verwaltung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Teile anwenden.

Die Anzeige von Verstößen bei staatlichen Stellen kann bei der Sammlung der Beweise helfen, die zur Begründung des Beschlusses der Eigentümerversammlung und zur Verteidigung in einem etwaigen Gerichtsverfahren erforderlich sind. Werden die Anzeigen von anderen Personen als dem Hausverwalter erstattet, so empfiehlt es sich, diesen zu unterrichten, damit er die Verstöße der Eigentümerversammlung berichtet.

Wie verläuft das Verfahren der Entfernung?

Grundlegende Voraussetzung ist, dass der Zuwiderhandelnde vom Verwalter schriftlich über die bevorstehende Entfernung verwarnt wird. Die Verwarnung muss den Verstoß, die Zeit und den Ort seiner Begehung sowie eine Frist zu dessen Einstellung konkret bezeichnen. Der Zuwiderhandelnde ist darauf hinzuweisen, dass bei Nichtbefolgung die Entfernung aus der Immobilie für einen Zeitraum von bis zu 3 Jahren folgt.

  • Zustellung der Verwarnung: Die unterbliebene Zustellung einer schriftlichen Verwarnung gilt als schwerwiegender Verstoß gegen das Verfahren. Zu Beweiszwecken ist sie persönlich oder durch eine notarielle Aufforderung zuzustellen.
  • Einberufung der Eigentümerversammlung: Ist die in der Verwarnung gesetzte Frist abgelaufen, so kann die Eigentümerversammlung nach den Anforderungen des ЗУЕС einberufen werden. Wichtig ist, sämtliche gesetzlichen Anforderungen an die Einladung und an die Tagesordnung einzuhalten. Die Nichtbeachtung der Verfahren begründet das Risiko, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung im Anfechtungsverfahren aufgehoben wird.

In der Versammlung hat jeder Eigentümer ein Stimmrecht im Verhältnis zu den von ihm gehaltenen ideellen Anteilen an den gemeinschaftlichen Teilen. Dies ist für das Erreichen der erforderlichen qualifizierten Mehrheit von Bedeutung.

  • Qualifizierte Mehrheit: Der Beschluss über die Entfernung wird mit einer Mehrheit von mindestens 75 % der ideellen Anteile an den gemeinschaftlichen Teilen gefasst, nachdem die Anteile des Eigentümers oder Nutzungsberechtigten, den der Beschluss betrifft, ausgenommen wurden. Für einen Bewohner gilt dasselbe Erfordernis von 75 % der gemeinschaftlichen Teile.

Der Eigentümer oder Bewohner, den der Beschluss betrifft, nimmt an der Abstimmung nicht teil.

Der Vorsitzende des Verwaltungsrats (der Verwalter) ist verpflichtet, innerhalb einer Frist von 7 Tagen eine Mitteilung über die Erstellung des Protokolls an einer sichtbaren und leicht zugänglichen Stelle am Eingang des Gebäudes auszuhängen. Über den Aushang der Mitteilung wird ein gesondertes Protokoll erstellt, das vom Vorsitzenden des Verwaltungsrats (dem Verwalter) und von einem der Eigentümer, Nutzungsberechtigten oder Bewohner unterzeichnet wird. In dem Protokoll sind das Datum, die Uhrzeit und der Ort des Aushangs anzugeben. Eine Abschrift des Protokolls der durchgeführten Eigentümerversammlung, beglaubigt mit dem Vermerk „Вярно с оригинала“ („Mit dem Original übereinstimmend“), wird den Eigentümern, Nutzungsberechtigten oder Bewohnern zusammen mit sämtlichen Anlagen zur Verfügung gestellt.

Wie wird der Beschluss über die Entfernung vollzogen?

Der entfernte Eigentümer, Nutzungsberechtigte oder Bewohner kann die Immobilie innerhalb der von der Eigentümerversammlung bestimmten Frist freiwillig verlassen. Ist keine Frist bestimmt, so hat er sie innerhalb von 14 Tagen ab der Bekanntgabe des Beschlusses zu räumen.

Verweigert er das freiwillige Verlassen, so kann der Verwalter einen Antrag auf Erlass eines Vollstreckungsbefehls nach Art. 410 Abs. 1 Nr. 1 der Zivilprozessordnung (ГПК) stellen. Dem Antrag sind eine Abschrift des Beschlusses der Eigentümerversammlung und ein Exemplar der schriftlichen Verwarnung beizufügen. Einige Gerichte halten das Verfahren nach Art. 410 jedoch nicht für anwendbar und verlangen die Erhebung einer Klage nach Art. 45 des Gesetzes über das Eigentum.

Nach dem Eintritt der Rechtskraft des Befehls nach Art. 410 ГПК oder des Gerichtsurteils wendet sich der Verwalter an einen Gerichtsvollzieher, der die zwangsweise Entfernung aus der Immobilie vornimmt.

Sollten Sie eine Rechtsberatung oder Unterstützung bei der Entfernung eines Eigentümers, Mieters oder Bewohners aus einem Gebäude im Wohnungseigentum benötigen, kontaktieren Sie uns unter Tel.: 0887550706 oder per E-Mail: [email protected]