Les relations de voisinage peuvent donner lieu à de sérieuses questions juridiques et à des tensions, allant jusqu'à la nécessité d'expulser de l'immeuble un propriétaire, un locataire ou un occupant. Toute personne se trouvant dans un immeuble soumis au régime de la copropriété a des obligations dont le non-respect peut conduire à une décision de l'assemblée générale ordonnant son expulsion de l'immeuble. En raison de la gravité de cette mesure, la procédure d'adoption d'une telle décision et les motifs qui la fondent sont expressément énoncés dans la Loi sur la gestion de la copropriété (ЗУЕС).

La décision d'expulsion est à durée déterminée, la durée maximale autorisée par la loi étant de 3 ans.

Qui peut être expulsé d'un immeuble soumis au régime de la copropriété ?

Peuvent être expulsés de l'immeuble par décision de l'assemblée générale :

  • Le propriétaire d'un étage ou d'un objet autonome, ainsi que le copropriétaire au sein de la copropriété ;
  • La personne titulaire d'un droit réel d'usage sur un objet soumis au régime de la copropriété ;
  • Les occupants – il peut s'agir de personnes physiques ou morales qui ne sont ni propriétaires ni usagers, mais qui séjournent dans l'immeuble sur un autre fondement juridique, par exemple des locataires, des sous-locataires ou des emprunteurs à usage.
Quand la procédure peut-elle être mise en œuvre ?

La Loi sur la propriété détermine les conditions dans lesquelles une expulsion peut être engagée, énoncées à l'article 45 de cette loi :

  • L'utilisation des locaux d'une manière qui crée un danger pour l'immeuble, par exemple un risque d'incendie ou de dommages importants. Il n'est pas nécessaire que ces événements se soient produits – il suffit qu'un danger réel existe ;
  • La violation systématique du règlement intérieur établi par l'assemblée générale ou des bonnes mœurs. Selon la jurisprudence, le caractère « systématique » vise des infractions de même nature commises au moins trois fois.

Bien que ces conditions soient formulées de manière large, toute infraction ne justifie pas une mesure aussi radicale. La décision d'expulsion n'est appliquée que si l'intérêt commun des propriétaires est menacé. La jurisprudence habituelle ne permet pas à l'assemblée générale d'appliquer la mesure d'expulsion en cas de non-paiement des charges de gestion et d'entretien des parties communes.

Le signalement des infractions aux autorités publiques peut contribuer à réunir les preuves nécessaires pour motiver la décision de l'assemblée générale et pour assurer la défense en cas d'éventuel litige judiciaire. Si les signalements sont effectués par des personnes autres que le gérant de l'immeuble, il est recommandé que ce dernier en soit informé et qu'il rende compte des infractions devant l'assemblée générale.

Quelle est la procédure d'expulsion ?

Une exigence essentielle est que le contrevenant soit averti par écrit par le gérant de l'expulsion envisagée. L'avertissement doit préciser l'infraction, le moment et le lieu de sa commission, ainsi qu'un délai pour y mettre fin. Le contrevenant doit être informé qu'à défaut d'exécution, il sera expulsé du bien pour une durée pouvant aller jusqu'à 3 ans.

  • La remise de l'avertissement : le défaut de remise de l'avertissement écrit est considéré comme une violation grave de la procédure. À des fins de preuve, il est nécessaire qu'il soit remis en mains propres ou par voie de sommation notariale.
  • La convocation de l'assemblée générale : si le délai fixé dans l'avertissement expire, l'assemblée générale peut être convoquée conformément aux exigences de la ЗУЕС. Il importe de respecter l'ensemble des exigences légales relatives à la convocation et à l'ordre du jour. Le non-respect des procédures crée un risque d'annulation de la décision de l'assemblée générale en cas de recours.

Au sein de l'assemblée, chaque propriétaire dispose d'un droit de vote proportionnel aux quotes-parts idéales des parties communes qu'il détient. Ce point est déterminant pour atteindre la majorité qualifiée requise.

  • La majorité qualifiée : la décision d'expulsion est adoptée à une majorité d'au moins 75 % des quotes-parts idéales des parties communes, après déduction de celles du propriétaire ou de l'usager que la décision concerne. Pour un occupant, la même exigence de 75 % des parties communes s'applique.

Le propriétaire ou l'occupant que la décision concerne ne prend pas part au vote.

Le président du conseil de gestion (le gérant) est tenu, dans un délai de 7 jours, d'apposer un avis relatif à l'établissement du procès-verbal à un endroit visible et facilement accessible à l'entrée de l'immeuble. L'apposition de cet avis fait l'objet d'un procès-verbal distinct, signé par le président du conseil de gestion (le gérant) et par l'un des propriétaires, usagers ou occupants. Ce procès-verbal mentionne la date, l'heure et le lieu de l'apposition de l'avis. Une copie du procès-verbal de l'assemblée générale tenue, revêtue de la mention « Copie certifiée conforme à l'original », est remise, avec l'ensemble de ses annexes, aux propriétaires, usagers ou occupants.

Comment la décision d'expulsion est-elle exécutée ?

Le propriétaire, l'usager ou l'occupant expulsé peut quitter volontairement le bien dans le délai fixé par l'assemblée générale. Si aucun délai n'a été précisé, le bien doit être libéré dans un délai de 14 jours à compter de la publication de la décision.

En cas de refus de départ volontaire, le gérant peut déposer une requête aux fins de délivrance d'une ordonnance d'exécution selon la procédure de l'article 410, al. 1, point 1 du Code de procédure civile (ГПК). La requête doit être accompagnée d'une copie de la décision de l'assemblée générale et d'un exemplaire de l'avertissement écrit. Certaines juridictions n'admettent toutefois pas l'applicabilité de la procédure de l'article 410 et exigent l'introduction d'une action fondée sur l'article 45 de la Loi sur la propriété.

Après l'entrée en vigueur de l'ordonnance rendue au titre de l'article 410 du ГПК ou de la décision de justice, le gérant s'adresse à un huissier de justice, lequel procède à l'expulsion forcée du bien.

Si vous avez besoin d'une consultation juridique ou d'une assistance pour l'expulsion d'un propriétaire, d'un locataire ou d'un occupant d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, contactez-nous au tél. : 0887550706 ou par e-mail : [email protected]