Mit einem Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter eine bestimmte Immobilie (etwa eine Wohnung, ein Haus, ein Büro u. a.) oder einen Teil davon (ein Zimmer, ein Stockwerk eines Hauses) zum vorübergehenden Gebrauch gegen Zahlung einer Miete. Der vorliegende Beitrag behandelt die wesentlichen Aspekte des Vertragsschlusses, die Laufzeiten, die Rechte und Pflichten der Parteien sowie die Voraussetzungen für die Beendigung des Mietvertrags.

Abschluss eines Mietvertrags

Der Mietvertrag ist auch dann wirksam, wenn er lediglich mündlich, ohne schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien, geschlossen wurde. In diesem Fall gelten bei einem etwaigen Streit automatisch die Bestimmungen des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge.

Gleichwohl ist die Schriftform des Mietvertrags dringend zu empfehlen, um die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen bei künftigen Meinungsverschiedenheiten nachweisen zu können. Bei Mietverträgen über Immobilien zu gewerblichen oder geschäftlichen Zwecken (Büros, Geschäfte u. a.) werden häufig die notarielle Beglaubigung der Unterschriften und die Eintragung im Immobilienregister verlangt, damit der Vertrag auch bei einem Wechsel des Eigentums für eine bestimmte Dauer wirksam bleibt.

  • Bei der Vermietung landwirtschaftlicher Flächen ist der Vertrag zwingend in Schriftform mit notarieller Beglaubigung der Unterschriften zu schließen und im Immobilienregister sowie im Register des kommunalen Landwirtschaftsamtes einzutragen.
Laufzeit des Mietvertrags
  • Höchstdauer: Ein Mietvertrag über eine Immobilie darf nicht für mehr als zehn Jahre geschlossen werden, es sei denn, es handelt sich um ein Handelsgeschäft.
  • Mindestdauer bei der Pacht: Pachtverträge über landwirtschaftliche Flächen haben eine Mindestdauer von fünf Wirtschaftsjahren und unterliegen keiner Höchstgrenze.

Schließen Personen, die nur Handlungen der ordentlichen Verwaltung vornehmen dürfen, einen Mietvertrag für mehr als drei Jahre, so bleibt dieser unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Laufzeit nur für drei Jahre wirksam.

Die Miete

Die Höhe der Miete wird zwischen den Parteien frei bestimmt und kann als monatliche, jährliche oder sonstige wiederkehrende Miete vereinbart werden. Bei verbundenen Personen muss die Miete für steuerliche Zwecke den Marktwerten für diese Art von Immobilie entsprechen.

Üblicherweise werden bei Vertragsschluss die erste Monatsmiete sowie eine Kaution gezahlt, die bei Beendigung des Vertrags zurückzuerstatten ist, sofern keine unbezahlten Mieten oder Gebühren offen sind. In manchen Fällen werden auch Klauseln über eine Anpassung der Miete vereinbart, die sich an der Inflation oder an Veränderungen der Marktpreise orientieren.

Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters

  • Der Vermieter ist verpflichtet, die Immobilie in einem Zustand zu übergeben, der den vereinbarten Zwecken entspricht. Sind Reparaturen erforderlich, so führt sie üblicherweise der Mieter gegen eine Minderung der Miete für einen bestimmten Zeitraum durch. Der Vermieter haftet nicht für Mängel, die dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt waren, es sei denn, diese gefährden seine Gesundheit.

  • Der Mieter ist verpflichtet, die Immobilie bestimmungsgemäß zu nutzen und die mit ihrer Nutzung verbundenen Kosten zu tragen (Strom, Wasser und Instandhaltung der Gemeinschaftsteile). Er hat die Immobilie nach Beendigung des Vertrags in gutem Zustand zurückzugeben und haftet für die während der Nutzungszeit verursachten Schäden.

  • Die Kosten für die örtlichen Steuern und Gebühren trägt in der Regel der Eigentümer, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.
Übertragung der vermieteten Immobilie während der Mietdauer

Bei der Übertragung der Immobilie bleibt der Vertrag gegenüber dem neuen Eigentümer wirksam, sofern er im Immobilienregister eingetragen ist. Weist der Vertrag ein sicheres Datum auf (z. B. durch notarielle Beglaubigung), so ist er für den neuen Eigentümer bis zum Ablauf der Laufzeit verbindlich, jedoch nicht länger als ein Jahr ab der Übertragung. Fehlt ein sicheres Datum, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit einer Kündigungsfrist von einem Monat beendet werden.

Beendigung des Mietvertrags

Der Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf seiner Laufzeit. Nutzt der Mieter die Immobilie mit Wissen des Vermieters weiter, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert. Ist im Vertrag keine Laufzeit angegeben, so kann ihn jede der Parteien mit einer Kündigungsfrist von einem Monat beenden.

In den Vertrag können Klauseln über eine vorzeitige Beendigung aufgenommen werden, wobei dies am häufigsten bei Nichtzahlung der Miete oder der Nebenkosten der Fall ist.

Sollten Sie weitere Informationen oder Unterstützung bei der Erstellung, Änderung oder Beendigung eines Mietvertrags benötigen, kontaktieren Sie uns telefonisch unter: 0887550706 oder per E-Mail: [email protected]