Par le contrat de bail, le bailleur met à la disposition du preneur un bien immobilier déterminé (tel qu'un appartement, une maison, un bureau, etc.) ou une partie de celui-ci (une pièce, un étage d'une maison), pour un usage temporaire, moyennant le paiement d'un loyer. Le présent article examine les aspects essentiels relatifs à la conclusion du contrat, à sa durée, aux droits et obligations des parties, ainsi qu'aux conditions de résiliation du contrat de bail.

Conclusion du contrat de bail

Le contrat de bail est réputé valable même s'il a été conclu uniquement oralement, sans accord écrit entre les parties. Dans ce cas, en cas de litige éventuel, les dispositions de la Loi sur les obligations et les contrats s'appliquent automatiquement.

Néanmoins, la forme écrite du contrat de bail est fortement recommandée, afin de pouvoir prouver les stipulations convenues entre les parties en cas de désaccord ultérieur. Pour les baux portant sur des biens à usage commercial ou professionnel (bureaux, magasins, etc.), la certification notariale des signatures et l'inscription au Registre foncier sont souvent exigées, afin que le contrat demeure valable pour une durée déterminée même en cas de changement de propriétaire.

  • En cas de location de terres agricoles, le contrat doit obligatoirement être conclu par écrit, avec certification notariale des signatures et inscription au Registre foncier ainsi qu'au registre du service communal de l'agriculture.
Durée du contrat de bail
  • Durée maximale : le contrat de bail portant sur un bien immobilier ne peut être conclu pour une durée supérieure à dix ans, sauf s'il s'agit d'un acte de commerce.
  • Durée minimale en matière de fermage : les contrats de fermage de terres agricoles ont une durée minimale de cinq années agricoles et ne sont soumis à aucune limite maximale.

Si des personnes qui ne peuvent accomplir que des actes d'administration ordinaire concluent un contrat de bail d'une durée supérieure à trois ans, celui-ci ne demeure valable que pour trois ans, quelle que soit la durée initialement convenue.

Le loyer

Le loyer est fixé librement entre les parties et peut être convenu sous forme de loyer mensuel, annuel ou périodique. Lorsque les parties sont des personnes liées, le loyer doit correspondre, à des fins fiscales, aux valeurs de marché pratiquées pour ce type de bien.

Il est d'usage qu'à la conclusion du contrat soient versés le premier loyer mensuel ainsi qu'un dépôt de garantie, restituable à la fin du contrat s'il n'existe aucun loyer ni aucune charge impayés. Dans certains cas, des clauses d'indexation du loyer, fondées sur l'inflation ou sur l'évolution des prix du marché, sont également convenues.

Droits et obligations du bailleur et du preneur

  • Le bailleur est tenu de délivrer le bien dans un état conforme à l'usage convenu. Lorsque des réparations sont nécessaires, celles-ci sont habituellement réalisées par le preneur en contrepartie d'une réduction du loyer pendant une période déterminée. Le bailleur n'est pas responsable des défauts connus du preneur lors de la conclusion du contrat, sauf si ceux-ci mettent en danger sa santé.

  • Le preneur est tenu d'utiliser le bien conformément à sa destination et de supporter les charges liées à son usage (électricité, eau et entretien des parties communes). Il doit restituer le bien en bon état après la fin du contrat et répond des dommages causés pendant la durée de l'occupation.

  • Les impôts et taxes locaux sont habituellement supportés par le propriétaire, sauf stipulation contraire du contrat.
Transfert du bien loué en cours de bail

En cas de transfert du bien, le contrat demeure opposable au nouveau propriétaire s'il a été inscrit au Registre foncier. Si le contrat est revêtu d'une date certaine (par exemple au moyen d'une certification notariale), il s'impose au nouveau propriétaire jusqu'à l'expiration de sa durée, sans toutefois excéder un an à compter du transfert. À défaut de date certaine, le contrat est réputé conclu pour une durée indéterminée et peut être résilié moyennant un préavis d'un mois.

Résiliation du contrat de bail

Le contrat de bail prend fin de plein droit à l'expiration de sa durée. Si le preneur continue d'utiliser le bien au su du bailleur, le contrat est réputé prorogé pour une durée indéterminée. Lorsque le contrat ne prévoit aucune durée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis d'un mois.

Le contrat peut comporter des clauses de résiliation anticipée, le plus souvent applicables en cas de non-paiement du loyer ou des charges.

Si vous avez besoin d'informations complémentaires ou d'une assistance pour l'établissement, la modification ou la résiliation d'un contrat de bail, contactez-nous au tél. : 0887550706 ou par e-mail : [email protected]