Von dem Vertrag über die Übertragung einer Immobilie gegen Unterhalt und Pflege kann zurückgetreten werden, wenn der Erwerber der Immobilie den erforderlichen Unterhalt nicht gewährt oder die vereinbarte Pflege nicht erbringt. Die Pflichten zur Pflege und zum Unterhalt sind unteilbar, was bedeutet, dass sie ununterbrochen, täglich und in vollem Umfang zu erfüllen sind, solange der Übertragende lebt.

Der Rücktritt von dieser Art von Vertrag kann ausschließlich im Wege eines gerichtlichen Verfahrens erfolgen.
Der Ausgang der Klage hängt maßgeblich von der Formulierung der Pflichten im Vertrag ab. So kommt es beispielsweise darauf an, ob die Pflichten konkretisiert sind und ob sie sich auf vergangene Zeiträume, auf künftige Zeiträume oder auf beide beziehen. Von Bedeutung ist ferner, ob die Erfüllung einem Dritten übertragen werden kann. Haben die Parteien nicht bestimmt, welcher Teil der Immobilie gegen Unterhalt und Pflege in der Vergangenheit und welcher gegen künftige Leistungen übertragen wird, so kann bei einer erheblichen Nichterfüllung der künftigen Pflichten von dem Vertrag insgesamt zurückgetreten werden. Ist im Vertrag hingegen ausdrücklich angegeben, welcher Teil der Immobilie für Pflege und Unterhalt in der Vergangenheit übertragen wird, so unterliegt dieser Teil des Vertrags nicht dem Rücktritt.

Ist die Immobilie auf zwei oder mehr Personen übertragen worden und hat nur eine von ihnen die Pflichten zu Unterhalt und Pflege im vereinbarten Umfang erfüllt, so stellt die Nichterfüllung durch die andere Person keinen Grund für den Rücktritt vom Vertrag dar.

Richten sich die Pflichten zur Pflege und zum Unterhalt auf mehr als eine Person (etwa auf Ehegatten) und wird im Vertrag zwischen den Pflichten gegenüber jeder einzelnen von ihnen nicht unterschieden, so ist der Erwerber der Immobilie verpflichtet, diese Pflichten gleichzeitig und unteilbar gegenüber sämtlichen Übertragenden zu erfüllen. Bei teilweiser Nichterfüllung gegenüber einem der Übertragenden kann von dem Vertrag insgesamt zurückgetreten werden.

Verjährung für die Klageerhebung
Die Frist für die Erhebung der Klage auf Rücktritt vom Vertrag beträgt fünf Jahre, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Nichterfüllung der Pflichten. Hervorzuheben ist, dass für jede einzelne Nichterfüllung eine neue Verjährungsfrist läuft. Wird die Klage beispielsweise im Jahr 2022 erhoben, so kann der Übertragende den Rücktritt nur wegen solcher Nichterfüllungen verlangen, die innerhalb der letzten fünf Jahre vor dem Tag der Einreichung der Klageschrift eingetreten sind.

Vererbung des Rechts auf Rücktritt vom Vertrag
Das Recht, den Rücktritt vom Vertrag zu verlangen, ist vererblich. Die Erben des Übertragenden können die Klage innerhalb von fünf Jahren ab dem Tag des Todes des Übertragenden erheben. Jeder Erbe ist berechtigt, den Rücktritt vom Vertrag zu verlangen, jedoch nur für denjenigen Teil, der seinem Erbteil entspricht.

Zum Beispiel:

  • Ist nur ein einziger Erbe vorhanden, so kann er den Rücktritt vom gesamten Vertrag verlangen.
  • Sind mehrere Erben vorhanden, so kann jeder von ihnen den Rücktritt nur für seinen Teil der Erbschaft verlangen. Wird der Rechtsstreit in diesem Fall gewonnen, so werden die Erben gemeinsam mit dem Erwerber der Immobilie deren Miteigentümer, und zwar im Verhältnis zu den Eigentumsanteilen derjenigen, die keine Klage erhoben haben.

Erklärung des Vertrags für nichtig
Neben dem Rücktritt wegen Nichterfüllung kann der Vertrag auch für nichtig erklärt werden, etwa wenn der Tod des Übertragenden kurz nach seinem Abschluss eingetreten ist. Die Rechtsprechung erachtet den Vertrag als nichtig, wenn der Erwerber der Immobilie bei Vertragsschluss vom nahe bevorstehenden Tod des Übertragenden Kenntnis hatte. Ein verschlechterter Gesundheitszustand oder ein fortgeschrittenes Alter genügen für sich genommen nicht, um den Vertrag für nichtig zu erklären. Der Vertrag kann ferner nicht für nichtig erklärt werden, wenn er für bereits in der Vergangenheit erbrachte Pflege und gewährten Unterhalt geschlossen worden ist.

Folgen des Rücktritts vom Vertrag
Der Rücktritt vom Vertrag wirkt zurück; der Übertragende erlangt das Eigentum an der Immobilie zurück. Der Erwerber der Immobilie hat seinerseits Anspruch auf eine Geldentschädigung für die erbrachte Pflege und den gewährten Unterhalt.

Ist die Immobilie zwischenzeitlich auf einen Dritten übertragen worden, so kommt es auf den Zeitpunkt der Eintragung der Klageschrift im Immobilienregister an. Ist die Übertragung vor der Eintragung erfolgt, so behält der Dritte das Eigentum an der Immobilie. Ist die Übertragung nach der Eintragung vorgenommen worden, so kann der Dritte das Eigentum an der Immobilie nach dem Rücktritt vom Vertrag verlieren. Maßgeblich ist der Tag der Eintragung der Klageschrift und nicht das Datum ihrer Einreichung bei Gericht.

Sollten Sie eine Rechtsberatung oder Unterstützung im Zusammenhang mit der Übertragung einer Immobilie gegen Unterhalt und Pflege benötigen, kontaktieren Sie uns telefonisch unter: 0887550706 oder per E-Mail: [email protected]