Le contrat de transfert d'un bien immobilier contre obligation d'entretien et de soins peut être résolu lorsque le bénéficiaire du bien ne fournit pas l'entretien nécessaire ou ne prodigue pas les soins convenus. Les obligations de soins et d'entretien sont indivisibles, ce qui signifie qu'elles doivent être exécutées sans interruption, quotidiennement et intégralement, tant que le cédant est en vie.

La résolution de ce type de contrat ne peut s'effectuer que par voie judiciaire.
L'issue de l'action en justice dépend largement de la formulation des obligations dans le contrat. Par exemple, il est important de savoir si les obligations sont précisées, si elles concernent des périodes passées, futures, ou les deux. Il importe également de savoir si l'exécution peut être confiée à un tiers. Si les parties n'ont pas précisé quelle partie du bien est transférée en contrepartie d'un entretien et de soins passés et quelle partie en contrepartie de prestations futures, alors, en cas d'inexécution substantielle des obligations à venir, le contrat peut être résolu dans son intégralité. Toutefois, lorsque le contrat indique expressément quelle partie du bien est transférée pour des soins et un entretien passés, cette partie du contrat n'est pas susceptible de résolution.

Si le bien a été transféré à deux personnes ou plus, et qu'une seule d'entre elles a exécuté les obligations d'entretien et de soins dans l'étendue convenue, l'inexécution par l'autre ne constitue pas un motif de résolution du contrat.

Lorsque les obligations de soins et d'entretien s'adressent à plus d'une personne (par exemple des époux) et que le contrat n'opère aucune distinction entre les obligations envers chacune d'elles, le bénéficiaire du bien est tenu d'exécuter ces obligations simultanément et de manière indivisible à l'égard de tous les cédants. En cas d'inexécution partielle à l'égard de l'un des cédants, le contrat peut être résolu dans son intégralité.

Prescription de l'action
Le délai pour introduire une action en résolution du contrat est de 5 ans, à compter du moment de l'inexécution des obligations. Il importe de noter que, pour chaque inexécution distincte, un nouveau délai de prescription court. Par exemple, si l'action est introduite en 2022, le cédant ne peut demander la résolution que pour les inexécutions survenues au cours des 5 dernières années précédant la date de dépôt de la demande en justice.

Transmission successorale du droit de résolution du contrat
Le droit de demander la résolution du contrat se transmet par voie de succession. Les héritiers du cédant peuvent introduire une action dans un délai de 5 ans à compter de la date du décès du cédant. Chaque héritier a le droit de demander la résolution du contrat, mais uniquement pour la part correspondant à sa quote-part successorale.

Par exemple :

  • Si l'héritier est unique, il peut demander la résolution de l'intégralité du contrat.
  • S'il y a plusieurs héritiers, chacun d'eux ne peut demander la résolution que pour sa part de la succession. Dans ce cas, si l'action aboutit, les héritiers deviennent copropriétaires du bien conjointement avec le bénéficiaire du bien, proportionnellement aux quotes-parts de propriété de ceux qui n'ont pas introduit d'action.

Déclaration de nullité du contrat
Outre la résolution pour inexécution, le contrat peut être déclaré nul, par exemple lorsque le décès du cédant est survenu peu de temps après sa conclusion. La jurisprudence considère le contrat comme nul si, au moment de sa conclusion, le bénéficiaire du bien avait connaissance de la mort prochaine du cédant. La dégradation de l'état de santé ou l'âge avancé ne suffisent pas, à eux seuls, à faire déclarer le contrat nul. Le contrat ne peut pas non plus être déclaré nul s'il a été conclu pour des soins et un entretien fournis au cours d'une période passée.

Conséquences de la résolution du contrat
La résolution du contrat produit un effet rétroactif, par lequel le cédant recouvre la propriété du bien. Le bénéficiaire du bien, quant à lui, a droit à une indemnité pécuniaire pour les soins et l'entretien fournis.

Si, entre-temps, le bien a été transféré à un tiers, c'est le moment de l'inscription de la demande en justice au registre foncier qui est déterminant. Si le transfert a eu lieu avant l'inscription, le tiers conserve la propriété du bien. Si le transfert a été effectué après l'inscription, le tiers peut perdre la propriété du bien après la résolution du contrat. Le moment déterminant est le jour de l'inscription de la demande en justice, et non la date de son dépôt auprès du tribunal.

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