Die Übertragung einer Immobilie gegen die Verpflichtung zu Unterhalt und Pflege ist ein weit verbreiteter Vertrag, der häufig von älteren Menschen genutzt wird, die ihre Betreuung bis zum Lebensende sicherstellen wollen und im Gegenzug das Eigentum an ihrer Immobilie übertragen. Dieser Vertrag wird oft zwischen Verwandten oder nahestehenden Personen geschlossen und kann gegenüber Schenkungen vorzugswürdig sein, da er von pflichtteilsberechtigten Erben schwerer anzufechten ist als Testamente oder Schenkungen.

Wesentliche Merkmale des Vertrags über die Übertragung einer Immobilie gegen Unterhalt und Pflege
  1. Vertragsparteien: Ein solcher Vertrag kann ausschließlich zwischen natürlichen Personen geschlossen werden. Gegenstand des Vertrags können beliebige Immobilien sein, nicht nur Wohnimmobilien, und er kann mehrere Immobilien zugleich umfassen. Der Übertragende kann sich ferner ein lebenslanges Nutzungsrecht an der Immobilie vorbehalten.
  2. Vorvertrag: Es kann ein Vorvertrag über die Übertragung einer Immobilie gegen Unterhalt und Pflege geschlossen werden; dieser Vertrag kann jedoch vom Gericht nicht für endgültig erklärt werden, wenn der Eigentümer der Immobilie widerspricht.
  3. Vertrag zwischen Ehegatten: Ein solcher Vertrag darf zwischen Ehegatten geschlossen werden, sofern die Immobilie im persönlichen Eigentum des Übertragenden steht. Immobilien, die während der Ehe als eheliches Gesamtgut erworben wurden, können nicht Gegenstand dieses Vertrags sein. Wird eine Immobilie hingegen während der Ehe durch einen Vertrag über Unterhalt und Pflege erworben, so wird sie Eigentum beider Ehegatten.
  4. Form des Vertrags: Der Vertrag wird vor einem Notar geschlossen und als notarielle Urkunde errichtet. Erforderlich sind die Unterlagen, die beim Verkauf einer Immobilie vorzulegen sind.
  5. Eigentumsübertragung: Das Eigentum an der Immobilie geht unmittelbar mit dem Abschluss des Vertrags über. Die Person, die die Verpflichtung zu Unterhalt und Pflege übernimmt, wird Eigentümerin und ist berechtigt, über die Immobilie zu verfügen – sie zu verkaufen, zu verschenken, zu vererben und mit einer Hypothek zu belasten.
Umfang und Art der Pflichten zu Unterhalt und Pflege

Die Verträge können geschlossen werden:

  • über die Gewährung von Unterhalt und die Erbringung von Pflege für die Zukunft.
  • über bereits in einem vergangenen Zeitraum erbrachte Pflege und gewährten Unterhalt.
  • über eine Verbindung von Unterhalt in der Vergangenheit und Pflege in der Zukunft.

Häufig legen die Verträge den konkreten Umfang der Pflege und des Unterhalts nicht fest, was zur Erfüllung allgemein gehaltener Pflichten führt, etwa der Bereitstellung von Nahrung, der Übernahme der Nebenkosten, der Versorgung mit Kleidung sowie der Sorge für die Gesundheit und den Haushalt. Wichtig ist die Klarstellung, ob die Pflege persönlich erbracht wird oder ob Dritte herangezogen werden. Nach der Rechtsprechung ist eine Ausnahme für die Heranziehung Dritter bei besonderen Bedürfnissen zulässig, wie etwa bei medizinischer Hilfe.

Risiken und Besonderheiten

Die Verpflichtung zu Unterhalt und Pflege besteht bis zum Tod des Übertragenden fort. Der Erwerber der Immobilie trägt das Risiko, dass der Wert der Pflege denjenigen der Immobilie übersteigt, insbesondere bei einer langen Lebensdauer des Übertragenden oder bei wachsendem Bedarf infolge gesundheitlicher Probleme. Der Vertrag gilt als nichtig, wenn im Zeitpunkt seines Abschlusses bekannt war, dass der Übertragende dem Tode nahe war.

Änderungen bei der Erfüllung

Bei Bedarf kann die Verpflichtung zum Unterhalt in Natur in eine Geldleistung umgewandelt werden. Dies geschieht am häufigsten bei einer Verschlechterung der Beziehungen zwischen den Parteien. Lehnt der Übertragende Unterhalt und Pflege in Natur ab, so hat der Erwerber unverzüglich beim Gericht die Umwandlung der Verpflichtung in eine Geldleistung zu beantragen, um den Rücktritt vom Vertrag und den Verlust der Immobilie zu vermeiden.

Nach der Rechtsprechung kann die Unterbringung des Übertragenden in einem Hospiz als Verletzung der Pflicht zur Erbringung von Pflege angesehen werden und zum Rücktritt vom Vertrag führen.

Sollten Sie eine Rechtsberatung oder Unterstützung im Zusammenhang mit der Übertragung einer Immobilie gegen Unterhalt und Pflege benötigen, kontaktieren Sie uns unter der Telefonnummer 0887550706 oder per E-Mail: [email protected]