Vermieter sehen sich häufig Schwierigkeiten gegenüber, wenn sie versuchen, Mieter zu räumen, die das Objekt nach Ablauf des Vertrages oder nach dessen vorzeitiger Beendigung wegen Nichtzahlung der Miete oder der Nebenkosten nicht freigeben. Ebenso häufen sich die Fälle, in denen ein früherer Ehegatte, der nicht Eigentümer der Familienwohnung ist, die Wohnung nach Ablauf der Frist für deren Nutzung nicht verlässt. Auch solche Sachverhalte unterfallen mietrechtlichen Verhältnissen, die durch eine gerichtliche Entscheidung über das Recht zur Nutzung der Familienwohnung entstanden sind.

Bei Beendigung des Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, das Objekt an den Eigentümer zurückzugeben. Dies hat in der Weise zu geschehen, dass das Objekt in dem Zustand übergeben wird, in dem es übernommen wurde, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung durch den Gebrauch. Der Mieter hat sämtliche eigenen Sachen aus der Wohnung zu entfernen und die Zugangsschlüssel an den Vermieter zu übergeben. Hervorzuheben ist, dass die Rückgabe des Objekts nicht allein im Ausräumen der Sachen des Mieters besteht – das Objekt ist vollständig zu räumen und in demselben Zustand zu übergeben, in dem es bei der Vermietung war, einschließlich der Übergabe der Schlüssel an den Eigentümer. Selbst wenn der Vermieter über weitere Schlüssel verfügt, entbindet dies den Mieter nicht von der Pflicht, sämtliche Schlüssel des Objekts zurückzugeben.

Ist der Mieter nicht bereit, das Objekt freiwillig zu verlassen, so kann der Vermieter rechtliche Schritte zur Räumung ausschließlich im Wege eines gerichtlichen Verfahrens ergreifen. Dies ist der einzige rechtlich zulässige Weg; von alternativen Vorgehensweisen wie dem Austausch der Schlösser ist dringend abzuraten, da der Mieter Anzeige wegen eigenmächtigen Handelns (самоуправство) nach dem Strafgesetzbuch erstatten kann.

Der Vermieter kann eine Räumungsklage nach Art. 310 Abs. 1 Nr. 2 der Zivilprozessordnung (ГПК) erheben, um die Räumung des Objekts durch den Mieter zu verlangen.

Ablauf des Klageverfahrens

Die Klageschrift wird beim Rayongericht eingereicht; Verfahren zur Räumung vertragsuntreuer Mieter aus den gemieteten Objekten werden im sogenannten „beschleunigten Verfahren“ behandelt, bei dem die Fristen für die gerichtliche Prüfung und die Entscheidung erheblich kürzer sind.

Nachdem das Gericht die Entscheidung über die Räumung des Objekts erlassen hat, hat sich der Vermieter an einen privaten Gerichtsvollzieher (ЧСИ) zu wenden, der die Einweisung in den Besitz des Objekts vornimmt und dessen Räumung durch den Mieter sicherstellt.

Im Rahmen dieses beschleunigten Verfahrens wird ausschließlich die Klage auf Räumung der gemieteten Wohnung geprüft. Hat der Vermieter Ansprüche wegen nicht gezahlter Mieten oder Nebenkosten, so empfiehlt es sich, hierfür eine gesonderte Klage zu erheben. Andernfalls unterliegt die Verbindung der Räumungsklage mit Klagen auf nicht gezahlte Beträge dem allgemeinen Verfahrensweg, was die Entscheidung über die Räumung des Objekts erheblich verzögern würde.

Vollstreckungsbefehl nach Art. 410 ГПК

Zur Geltendmachung der geschuldeten Mieten und Nebenkosten kann der Vermieter einen Antrag auf Erlass eines Vollstreckungsbefehls nach Art. 410 ГПК stellen. Der Antrag wird beim Rayongericht eingereicht und im „Mahnverfahren“ behandelt, das ebenfalls ein beschleunigtes gerichtliches Verfahren darstellt und auf eine schnellere und erleichterte Zwangsvollstreckung gerichtet ist.

Entschädigung bei Verweigerung der Räumung des Objekts

Verweigert der Mieter nach Beendigung des Mietvertrages die freiwillige Übergabe des Objekts, so haftet er dem Vermieter auf Entschädigung. Die Höhe der Entschädigung entspricht dem Marktwert der monatlichen Miete für das Objekt und erfasst den Zeitraum von der Beendigung des Vertrages bis zur tatsächlichen Übergabe der Wohnung an den Vermieter. Unabhängig davon, ob das Objekt freiwillig oder im Wege der Zwangsvollstreckung übergeben wird, schuldet der Mieter die Entschädigung, solange er das Objekt nicht verlassen hat. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter das Objekt nicht aktiv nutzt, sich aber weigert, es zu räumen.

Sollten Sie eine Rechtsberatung oder Unterstützung im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Beendigung eines Mietvertrages oder mit der Regelung der Beziehungen zu vertragsuntreuen Mietern benötigen, kontaktieren Sie uns unter Tel.: 0887550706 oder per E-Mail: [email protected]