Les bailleurs se heurtent souvent à des difficultés lorsqu'ils tentent d'expulser des locataires qui refusent de libérer le bien à l'expiration du contrat ou lors de sa résiliation anticipée pour non-paiement du loyer ou des charges. De même, les cas dans lesquels un ex-conjoint qui n'est pas propriétaire du logement familial ne quitte pas le bien après l'expiration de la durée de son droit d'usage se multiplient. De telles situations relèvent également de rapports locatifs nés d'une décision de justice qui détermine le droit d'usage du logement familial.

À la résiliation du contrat de bail, le locataire a l'obligation de restituer le bien au propriétaire. Cela doit se faire en remettant le bien dans l'état dans lequel il a été reçu, compte tenu de l'usure normale résultant de l'usage. Le locataire doit sortir tous ses biens du logement et remettre les clés d'accès au bailleur. Il importe de souligner que la restitution du bien ne se limite pas à l'enlèvement des biens du locataire : le bien doit être entièrement libéré et restitué dans le même état que celui dans lequel il se trouvait lors de sa mise en location, y compris la remise des clés au propriétaire. Même si le bailleur dispose d'autres clés, cela ne libère pas le locataire de l'obligation de restituer toutes les clés du bien.

Si le locataire n'accepte pas de quitter volontairement le bien, le bailleur ne peut engager des mesures légales d'expulsion que par la voie judiciaire. C'est la seule méthode juridiquement admissible, et les tentatives de recours à des solutions alternatives, telles que le changement des serrures, sont fortement déconseillées, car le locataire peut porter plainte pour justice privée (voie de fait) au titre du Code pénal.

Le bailleur peut intenter une action en expulsion au titre de l'article 310, alinéa 1, point 2 du Code de procédure civile (ГПК), afin de demander la libération du bien par le locataire.

Déroulement de la procédure contentieuse

La demande en justice est déposée auprès du tribunal d'arrondissement, et les affaires d'expulsion de locataires défaillants des biens loués sont examinées selon la procédure dite « accélérée », dans laquelle les délais d'examen et de décision sont sensiblement plus courts.

Une fois que le tribunal a rendu une décision de libération du bien, le bailleur doit s'adresser à un huissier de justice privé (ЧСИ), qui procédera à la mise en possession du bien et assurera sa libération par le locataire.

Dans le cadre de cette procédure accélérée, seule l'action en libération du logement loué est examinée. Si le bailleur a des prétentions au titre de loyers ou de charges impayés, il est recommandé d'intenter une action distincte à cet égard. Dans le cas contraire, le cumul des actions en libération avec des actions en paiement de sommes impayées serait soumis à la procédure de droit commun, ce qui retarderait considérablement la décision de libération du bien.

Ordonnance d'exécution au titre de l'article 410 du ГПК

Pour réclamer les loyers et charges dus, le bailleur peut déposer une requête en délivrance d'une ordonnance d'exécution conformément à l'article 410 du ГПК. La requête est déposée auprès du tribunal d'arrondissement et est examinée selon la « procédure d'injonction », qui constitue elle aussi une procédure judiciaire accélérée visant à une exécution judiciaire plus rapide et facilitée.

Indemnisation en cas de refus de libérer le bien

Si, après la résiliation du contrat de bail, le locataire refuse de restituer volontairement le bien, il est tenu d'indemniser le bailleur. Le montant de l'indemnité correspond à la valeur de marché du loyer mensuel du bien et couvre la période allant de la résiliation du contrat jusqu'à la remise effective du logement au bailleur. Que le bien soit restitué volontairement ou par voie d'exécution forcée, le locataire doit l'indemnité tant qu'il ne quitte pas le bien. Cela vaut même dans le cas où le locataire n'utilise pas activement le bien mais refuse de le libérer.

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