La donation d'un bien immobilier est une opération courante, notamment entre proches parents, tels que parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, ou entre époux. La principale raison de la popularité de ces donations tient au fait que, dans ces cas, aucun impôt local sur le transfert du bien n'est dû. Toutefois, si la donation est effectuée entre des personnes qui ne sont pas proches parents, l'impôt local est dû.
Il importe de noter que la donation peut être contestée par les héritiers réservataires après le décès du donateur. De même, la donation peut être révoquée si le donataire ne fournit pas au donateur l'entretien dont il a besoin.
Parties au contrat de donation
Les parties au contrat de donation sont :
- Le donateur – la personne qui transfère le bien.
- Le donataire – la personne qui reçoit le bien.
Les mineurs de moins de 14 ans ne peuvent pas être donateurs de biens immobiliers ou de quotes-parts indivises de ceux-ci. De telles donations sont nulles de plein droit. Même avec l'autorisation du tribunal, un tel contrat ne peut être conclu. Les mineurs peuvent toutefois recevoir des biens immobiliers par donation. À cette fin, aucune autorisation judiciaire n'est requise.
Forme du contrat de donation
Le contrat de donation d'un bien immobilier doit obligatoirement être conclu sous la forme d'un acte notarié. Très souvent, le donateur se réserve le droit d'usage viager sur le bien donné.
Documents nécessaires à la donation d'un bien immobilier
Pour la passation de l'acte devant notaire, les documents suivants sont requis :
Titre de propriété du bien
Ce document atteste du droit de propriété du donateur sur le bien. Il peut s'agir d'un acte notarié, d'un testament, d'une décision judiciaire, d'un contrat de partage amiable, etc.
Certificat d'évaluation fiscale
Il est délivré par le service compétent des impôts et taxes locaux de la commune du lieu de situation du bien. Le certificat doit mentionner qu'il n'existe pas d'impôt foncier (taxe sur les bâtiments) ni de taxe d'enlèvement des ordures ménagères impayés.
Certificat de situation familiale, de conjoint et d'enfants ou de liens de parenté
Il est nécessaire si la donation est effectuée au profit d'un enfant ou d'un conjoint. Le certificat est délivré par le service ЕСГРАОН de la commune du domicile permanent ou actuel du donateur. En cas de donation entre époux, un certificat de mariage civil peut être présenté, et en cas de donation au profit d'un enfant – l'acte de naissance de l'enfant.
Déclaration au titre de l'article 26 du Code de la famille
La donation du logement familial, même s'il est la propriété personnelle du donateur, requiert le consentement de l'autre conjoint. Cela est nécessaire s'il n'existe pas d'autre logement – propriété commune ou personnelle.
Plan cadastral du bien
Le plan est délivré par le Service de géodésie, de cartographie et de cadastre ou par le service technique de la commune. Il est nécessaire en cas de donation d'un terrain ou de quotes-parts indivises de celui-ci.
Schéma d'une unité autonome dans un bâtiment
Il est délivré pour les zones dotées d'une carte cadastrale en vigueur. Il est valable jusqu'à la survenance de modifications des données relatives au bien.
Certificat d'hérédité
Il est obligatoire si le bien a été reçu par voie de succession. Le certificat est délivré par la commune du dernier domicile permanent du défunt.
Décision de l'organe compétent dans le cas des sociétés commerciales
Si le donateur est une société commerciale (par exemple une société à responsabilité limitée unipersonnelle (EOOD), une société à responsabilité limitée (OOD) ou une société par actions (AD)), une décision de son organe compétent est nécessaire, tel que l'assemblée générale des associés, le conseil d'administration ou l'associé unique détenteur du capital.
Procuration
Si l'une des parties est représentée par un mandataire, la procuration doit faire l'objet d'une certification notariale de la signature et du contenu, effectuées simultanément.
Déclarations
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- Déclaration au titre de l'article 264, al. 1 du Code de procédure fiscale et des assurances sociales (ДОПК) – elle n'est plus exigée du donateur.
- Déclarations au titre de l'article 25, al. 8 de la Loi sur les notaires et l'activité notariale (ЗННД) – elles sont signées par les deux parties.
Les déclarations sont certifiées devant notaire si elles sont signées par des mandataires.
Particularités de la donation d'un bien immobilier
- Impôt local
L'impôt local sur la donation est dû si la donation est effectuée entre des personnes qui ne sont pas proches parents. En cas de donation entre parents et enfants, grands-parents et petits-enfants ou entre époux, l'impôt local n'est pas dû. - Contestation de la donation
Les héritiers réservataires ont le droit de contester la donation après le décès du donateur. De même, la donation peut être révoquée si le donataire ne fournit pas au donateur l'entretien nécessaire. - Droit d'usage viager
Le donateur se réserve souvent le droit d'usage viager sur le bien donné. Cette restriction sur le bien est inscrite dans l'acte notarié.
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